Gayrimenkul Hukuku

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Tahliye taahhütnamesi gündelik hayatta kiracı-kiraya veren arasında gerçekleştirilen bir prosedür olarak karşımıza çıkmaktadır. Tahliye taahhütnamesi ne işe yarar diye merak eden ve araştırma yapanlar için tahliye taahhütnamesi sonuçlarının hem kiracıyı hem de kiraya vereni ilgilendirdiğini söylemek mümkündür. Tahliye taahhütnamesi şartları ve hükümlerinin yer aldığı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği kiracı- kiraya veren ilişkisinde kanun hükümleri kiracının yanında yer almaktadır. TBK hükümlerinin çoğunluğuna bakıldığında süreç kiracı lehine seyretmektedir. Ancak bazı hallerde tahliye taahhütnamesi gibi işlemlerle kiraya verene kiracıyı tahliye imkanı tanındığı görülmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi nedir sorusunun cevabına değinmek konunun yeterince aydınlatılması için önem arz etmektedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı kişinin kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte terk edeceğini beyan etmesi anlamına gelmektedir. Bahsi geçen beyan Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere şekle sıkı sıkıya bağlı olan bir beyandır. TBK m. 352’de bu tahliye taahhütnamesi şartları hükümlerine yer verildiği görülmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?

Bir kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamına gelmez. Yukarıda belirttiğimiz üzere kanun kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Kiraya verene bu hak tanınmamıştır.

Tahliye taahhütnamesi ne işe yarar sorusu da işte bu noktada devreye girmektedir. Kiracının kirayı ödediği müddetçe kiralanan taşınmazdan ayrılmaması durumunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya veren ve kiracı arasında, kiracının kira sözleşmesi süresi sonunda veya belirlenen başka bir tarihte kiraya konu taşınmazı terk edeceğine dair beyanını şartlarına uygun olarak oluşturulmuş bir tahliye taahhütnamesi ile belirtmesi halinde kiraya veren kiracıyı tahliye taahhütnamesi süresi sonunda ilgili taşınmazdan çıkarabilmektedir.

Kira Tahliye Taahhütnamesi

Kira tahliye taahhütnamesi ile kiraya verene bu taahhütname ile direkt olarak kiracıyı kiraya konu taşınmazdan çıkarma hakkı tanınmamaktadır. Kira tahliye taahhütnamesi sayesinde kiraya veren yalnızca bu taahhütname ile hukuki imkanlarını kullanma hakkını elde etmektedir. Kiraya veren kişide bulunun kira tahliye taahhütnamesi ile hangi yolların izlenebileceği TBK 352’de düzenlenmiştir. Buna göre;

  • Kira tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren kiracısına dava açmak suretiyle kira bedeli ödenen taşınmazdan kiracıyı çıkarma imkanı elde edebilmektedir. Bu davaya da tahliye davası adı verilmektedir. Tahliye davasını açma süresi ve işleyecek zamanaşımı da TBK m. 352’de yer almaktadır. Buna göre kiraya veren kiracının kira tahliye taahhütnamesi üzerinde belirttiği taşınmazı terk etme tarihinden itibaren 1 ay içinde bu davayı açabilmektedir.
  • Kira tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin kullanabileceği diğer hukuki yol da icraya başvurmak şeklindedir. Kiraya veren kişinin kira tahliye taahhütnamesi ile icra dairesine müracaat ederek kiracıyı tahliye etmesi mümkün olmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları TBK’da düzenlenmiştir. Bunun dışında yargı kanallarınca kabul edilen ve uyulmadığı takdirde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları sağlanamadığından taahhütnamenin geçerli olmadığı sebepler de bulunabilmektedir. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında yer alan detaylardan birinin bile yerine getirilmemesi tahliye taahhütnamesini tamamen geçersiz kılabilmektedir. Bu bakımdan tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları büyük önem arz etmektedir. İşte tüm detaylarıyla tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları:

  • Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu durum tahliye taahhütnamesi şartları arasında en önemli olan kuraldır. Bu durum TBK m.352’de de açıkça belirtilmiştir. Yazılı şekilde yapılacak Tahliye taahhütnamesi için ise herhangi bir kural belirtilmemiştir. Yani tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılabilmektedir.

Noter onayı tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında yer almasa da tahliye taahhütnamesi noterde yapılarak garanti altına alınabilmektedir. Bu durum uygulamada da büyük bir fayda sağlamaktadır. Böylece ilgili tahliye taahhütnamesi için kiraya verenin veya kiracının herhangi bir itiraz hakkı olamamaktadır.

  • Tahliye taahhütnamesi bizzat yapılmalı veya özel temsilci tarafından imzalanmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat imzalanması gereken bir belgedir. Bunun mümkün olmadığı hallerde ise kiracı tarafından özel yetkilendirilen bir kimsenin bu görevi üstlenmesi tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından herhangi bir sorun teşkil etmemektedir. Ancak burada verilen yetkinin genel vekaletname değil özel bir vekaletname şeklinde olacağı da atlanmaması gereken önemli bir detaydır. Özetle, tahliye taahhütnamesi şartları gereği tahliye taahhütnamesi imzasının kiracının herhangi bir aile bireyi, yakını vs. tarafından atılması mümkün olmamaktadır.

  • Tahliye taahhütnamesi taşınmazın boşaltılacağı tarihi içermelidir.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında yer alan bir diğer unsur da tahliye taahhütnamesi üzerinde ilgili taşınmazın boşaltılacağı tarihin yazılmış olmasıdır. Ancak burada önemli olan detay belirtilen detayın beyan lafzından anlaşılabilir olmasıdır. Tahliye taahhütnamesi üzerinde belirtilen tarihten ilgili taşınmazın boşaltılacağı tarihin net bir şekilde anlaşılamıyor olması tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları yerine getirilememiş demektir.

Tahliye taahhütnamesi üzerinde belirtilecek olan tarihin belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinden önce veya sonra olmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Bu durumu bir örnekle açıklamak gerekirse; iki yıllığına anlaşılmış bir kira sözleşmesi bakımından tahliye taahhütnamesi tarihi 3 yıl sonra olarak belirlenebileceği gibi 1 yıl sonra olarak da belirlenebilmektedir. Bu durum tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından herhangi bir sorun teşkil etmemektedir.

Tahliye taahhütnamesi zaman mefhumu bakımından dikkat edilmesi gereken bir diğer detay da taahhütnamenin ne zaman alınması gerektiği konusudur. Kanuna göre tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi esnasında veya öncesinde alınması tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından olmaması gereken bir durumdur. Buna göre, tahliye taahhütnamesi ancak kira sözleşmesi yapıldıktan sonra alınabilmektedir. Uygulamada sözleşme sonrası tahliye taahhütnamesi süresi de 15 gün-1 ay aralığında belirlenmiştir.

  • Tahliye taahhütnamesi sırasında taahhütname ile bağlı olacak kişinin iradesi serbest olmalıdır.

Bir sözleşme türü olan tahliye taahhütnamesi oluşturulması ve imzalanması sırasında kiracı kişinin o esnada aldatma, korku veya hile etkisi altına bu sözleşmeyi imzalaması tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından engel oluşturmaktadır. Tahliye taahhütnamesi imzalama esnasında irade serbestisi içinde bulunmayan kişinin tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları sağlanmadığı gerekçesiyle sözleşmeyi iptal etmek için tabi olduğu zamanaşımı süresi ise 1 yıldır.

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

Tahliye taahhütnamesi şartları yukarıda belirtilen tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ile sınırlı tutulmuştur. Bunun dışından herhangi bir tahliye taahhütnamesi şartları bulunmamaktadır. Ancak yazılı şekilde yapılacak olan tahliye taahhütnamesi üzerinde kiralanan taşınmaza ilişkin bilgilerin, kiracıya ve kiraya verene ilişkin bilgilerin bulunması gerekmektedir. Ayrıca tahliye taahhütnamesi bakımından resmi şekilde yapılma gibi bir şart bulunmamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi İcra Takibi

Tahliye taahhütnamesi icra takibi bakımından izlenmesi gereken yolu şu şekilde sıralayabiliriz:

  • Kiraya veren ve elinde tahliye taahhütnamesi bulunan kişinin icra takibi yolunu seçmesi halinde taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracısı aleyhine icra takibi başlatması gerekmektedir.
  • İcra takibi başlatılmasının ardından icra dairesi tarafından kiracıya 15 gün mühletli bir tahliyeye ilişkin ödeme emri gönderilmektedir.
  • Tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin izleyebileceği iki yoldan biri olan dava bakımından yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemesiyken, ikinci yol olan icra takibi için yetkili icra dairesi kanunda tanınan icra işlemine yetkili icra dairesidir.
  • Tahliye taahhütnamesi icra takibi bakımından yetkili icra dairesi takibe konu taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki icra dairesi olarak belirlenmiştir. Tahliye davasında da yetkili mahkeme yine aynı şekilde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Tahliye taahhütnamesi dava yolu veya icra takibi başlatmak isteyen kiraya verenin, bu durumla ilgili haksızlığa uğramış kiracının veyahut konuyla ilgili bilgi almak isteyen herkesin öncelikle profesyonel bir yardım alması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesi gibi geçerlilik şartları ve prosedürü olan bir sözleşme türü ile ilgili iyi bir icra avukatı ile çalışmak süreç için son derce faydalı olacaktır.

Otluoğlu Hukuk Bürosu | İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Çalışmaları

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Otluoğlu Hukuk Bürosu kentsel dönüşüm avukatı olarak uzman ve tecrübeli kadrosuyla hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı İletişim Bilgileri

Otluoğlu Hukuk Bürosu Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman ve tecrübeli kadromuzla siz danışanlarımıza kentsel dönüşüm avukatı olarak hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Büromuz Pendik/İstanbul merkezli olarak faaliyet yürütmekte olup kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesine dair tüm süreçlerde hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Ücreti 2022-2023

Kentsel dönüşüm avukatı ücreti kentsel dönüşüm gerçekleştirilecek yapının mahiyeti, hukuki uyuşmazlığın ve hukuki sürecin durumuna göre değişiklik göstermektedir. Kentsel dönüşümün hukuka uygun bir biçimde gerçekleştirilmesi hukuki açıdan büyük öneme sahip konulardandır. Yapının kentsel dönüşümünde yapı üzerinde hakları bulunan kişilerin hukuki anlamda haklarının ihlal edilmemesi adına alanında uzman ve tecrübeli avukatlarla çalışılmalıdır. Otluoğlu Hukuk olarak sizlere Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman ve deneyimli avukat kadromuzla hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Ayrıntılı bilgi ve kentsel dönüşüm avukatı ücreti için İletişim kısmında yer alan destek hattımız ve e-posta adresimiz aracılığıyla tarafımızla iletişime geçebilirsiniz. İletişim adreslerimizi kullanarak randevu almak istediğiniz konuyu tarafımıza ilettiğiniz takdirde ön bilgilendirme alabilir ve randevu tarihinizi belirleyebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm İşlemlerinin Hukuki Süreci İstanbul’da Ne Kadar Sürer?

Özellikle Kahramanmaraş, Kilis, Diyarbakır, Adana, Osmaniye, Gaziantep, Şanlıurfa, Adıyaman, Malatya ve Hatay’ı şiddetle etkileyen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki iki depremden sonra kentsel dönüşüm Türkiye’nin metropolü olan İstanbul’da kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesinin önemini büyük ölçüde öne çıkardı.

Özellikle Marmara Bölgesi’nde 80’li yılların başından itibaren çarpık kentleşme büyük bir probleme dönüşmüştür. Çarpık kentleşme, kullanım süresini dolduran yapılar ve riskli yapılar Kentsel Dönüşüm Hukuku’nun ana çerçevesini oluşturmaktadır.

Kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi İstanbul ve Türkiye’de 16/05/2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile daha da üzerinde durulması gereken bir konu haline gelmiştir.

Kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm kapsamında hukuka ve mevzuata uygun olarak tespit edilen riskli arsa ve arazilerde yaşama ve dayanıklı, yapı standartlarına uygun ve kişilerin barınma ihtiyacını gideren yapılar inşaat edilmesi sürecinde hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kentsel dönüşümün yapılması için bir dizi sürecin tamamlanması gerekmektedir. Sürecin ilk adımı risk tespit raporu alınmasıdır. Risk tespit raporu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurularak, inceleme sonucu alınabilecektir. Bu raporun alınması için gayrimenkul sahiplerinden birinin başvurması yeterli olacaktır. Yapı riskli olarak tespit edildikten sonra taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğü tarafından ilgili yapının maliklerine, riskli yapının tapuya şerh edildiği ve itiraz etme hakkına ilişkin olarak açıklamalarda bulunan tebligat gönderilecektir. İtiraz edilmediği takdirde riskli yapılar için tebligatı takip eden 60 günden az olmamak üzere kendilerine tanınmış olan süre içinde binanın yıktırılması gerektiği de tebliğ edilmektedir. Bina bu süre içinde yıkılmadığı takdirde en geç 30 günlük bir ek süre tanınmaktadır. Bu süre sonunda yapı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yıkılmaktadır.

Yukarıda açıklamış olduğumuz tüm süreçlere bakıldığında kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı bir biçimde yürütülmesi için Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman ve tecrübeli bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışılması gerektiği aşikardır. Kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi, riskli yapı tespitine itiraz edildiği takdirde daha uzun süreceğinden hukuki süreçte hak ihlalinin önüne geçilmesi bakımından hukuki danışmanlık desteği alınmalıdır.

Kentsel dönüşüm işlemlerinin hukuki sürecinin İstanbul’da ne kadar süreceği yukarıda belirtmiş olduğumuz süreçte ortaya çıkacak iş ve işlemlerin etrafında şekillenecektir.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Hukuku İşlerinde Ne Kadar Masraf Çıkar?

Kentsel dönüşüm avukatı tarafından yürütülecek Kentsel Dönüşüm Hukuku süreçlerinde ilk olarak riskli yapı tespit raporu alınacaktır. Kentsel dönüşüm sürecinin yürütülebilmesi için yapının riskli olması gerekmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da riskli yapının tanımı yapılmıştır. İlgili tanım uyarınca, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı riskli yapı sayılacaktır.

Riskli alan ise, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır.

Riskli yapı tespiti ve bu kapsamda rapor alınabilmesi için yapı sahiplerinden biri ya da bunların kanuni temsilcileri, masrafları kendisi ödeyerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın internet sitesinde belirttiği lisanslı kuruluşlara başvurmalıdır. Bu başvurunun ardından yapılacak inceleme sonucunda yapıya yetkililerce riskli raporu verilecektir. Riskli yapı tespit raporu verilmesini takiben bu rapor Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne sunulacaktır. Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından raporda bir eksiklik olmaması halinde riskli yapı en geç on iş günü içerisinde, yapının bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne bildirilecektir. İlgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirilen yapının taşınmaz sayfasının beyanlar hanesine riskli olduğunun şerhi düşülmektedir.

Tapu Müdürlüğü şerhi koymasını takiben yapı malikleri ile ayni ve şahsi hak sahiplerine bu raporun sonuçlarını ve rapora itiraz edilmesi usulünü bildirir bir tebligat gönderecektir. Tebligat içerisinde; başvuruda bulunulan yapının riskli yapı olarak değerlendirildiği ve buna ilişkin bilginin tapu siciline şerh edildiği, riskli yapı tespit raporuna karşı hak sahiplerinin 15 gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz edilmediği takdirde tebligat yapılmasını takiben 60 günden az olmamak üzere kendilerine verilecek sürede yapının yıktırılması gerektiği konuları hakkında bilgilendirmeler yer almaktadır.

Yapı üzerinde hak sahibi olan kişilerin tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmesi halinde bu itirazlar yetkili merciler tarafından incelenecektir. İtirazın yapılması için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapının neden riskli olamayacağına ilişkin dilekçe yazılmalı ve bu dilekçeye gerekli belgeler eklenmelidir. İtiraza hakkında yapılacak inceleme sonucunda itiraz kabul edilirse Tapu Müdürlüğü’ne bildirimde bulunulacaktır. İtiraz kabul edilmediği takdirde riskli yapı tespitinde bulunulmuş olan yapı için yıkım kararı verilecektir.

Rapor kesinleştiği takdirde, yapının yıkımı veya güçlendirilmesi için bir dizi işlem yürütülecektir. Raporun kesinleşmesinden itibaren ayrıca riskli yapının yıkılması adına yapı sahiplerine 60 günden az olmamak üzere süre tanınacaktır. Bu sürede yapı sahipleri yıkım yerine yapının güçlendirilmesini tercih ediyorsa ve riskli yapı yukarıda tanımlamış olduğumuz riskli alan içinde değilse güçlendirme ruhsatı alınmalıdır.

İstanbul’da riskli yapı olup riskli alan üzerinde yer almayan ve 17 Ağustos 1999 depremi öncesi birçok yapı bulunmaktadır. Deprem öncesi bu yapıların güçlendirilmesi ve güçlendirilemeyecek durumdaysa yıkılıp kentsel dönüşüm sağlanması büyük önem arz etmektedir.

Yıkım kararı yukarıda da belirtildiği üzere herhangi bir çoğunluğun karar vermesine gerek kalmaksızın yapıdaki maliklerden birinin başvurusuyla uygulanabilecektir. Yıkım kararı ve yıkım sonrasında ise belirlenen bir müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmalıdır. Yapının bulunduğu arsanın kentsel dönüşümü için tüm kat maliklerinin tamamının oyu aranacaktır. Tamamı bu yönde oy vermediği takdirde yıkımdan önce lisanslı değerleme kuruluşlarına yapının değeri tespit ettirilecek ve yapı sahiplerinden birinin istemi ile malikler için toplantı yapılacaktır. Bu toplantıda üçte iki çoğunluk sağlandığı takdirde yapının kentsel dönüşüme uygun olarak yeniden yapılması hakkında karar verilebilecektir. Kararın verilmesini takiben karar, karara katılmış katılmamış herkese bildirilmelidir. Karar bildirilirken maliklere on beş günlük bir süre tanınmaktadır. Verilecek bu süre sonucunda, on beş gün içinde kararın kabul edilmemesi halinde yapıda yer alan bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilecek rayiç değerinden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılabileceği, satış gerçekleşmediği takdirde bu payların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından satın alınarak Hazine adına resen tescilinin yapılacağı bildirilecektir.

Tüm bu işlemler ve kentsel dönüşüm sürecinin yürütülmesi hakkında hukuki danışmanlık alınması arsa payının korunması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıya en yararlı olacak şekilde kurulmasına katkı sağlayacaktır. Hukuki danışmanlık ücreti ve diğer sair ücretlerin ve masrafların belirlenmesi için somut durumun değerlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıntılı bilgi ve kentsel dönüşüm avukatı ücreti için İletişim kısmında yer alan destek hattımız ve e-posta adresimiz aracılığıyla tarafımızla iletişime geçebilirsiniz. İletişim adreslerimizi kullanarak randevu almak istediğiniz konuyu tarafımıza ilettiğiniz takdirde ön bilgilendirme alabilir ve randevu tarihinizi belirleyebilirsiniz.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?

İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ücreti belirlenirken kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesine ilişkin iş ve işlemler ile ortaya çıkması muhtemel veyahut var olan hukuki uyuşmazlığın da irdelenmesi gerekmektedir.

Türkiye’nin aktif fay hatlarının üzerinde yer alan bir ülke olması itibariyle, kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi sırasında bir kentsel dönüşüm avukatından hukuki danışmanlık ve gerekmesi halinde dava danışmanlığı desteği alınması, maliklere veya hak sahiplerine hem hak ihlaline engel olunması hem de gereksiz harcamaların engellenmesi konusunda olumlu etki sağlayacaktır.

Kentsel dönüşüm avukatı ücreti belirlenirken kentsel dönüşüm süreci en başından itibaren değerlendirilecektir. Bir hukuki uyuşmazlığın ortaya çıkması halinde siz danışanlarımıza dava takip danışmanlığı desteği de sunulmaktadır. Yapı üzerinde yer alan hakların korunması ile karşılaştırıldığında Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman ve tecrübe sahibi bir avukattan destek alınması kişiyi gereksiz harcamalardan ve hak kaybından da koruyacaktır.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Ücreti Ne Zaman Ödenir?

Kentsel dönüşüm avukatı, avukatlık hizmetlerine dair ücretin ödenmesi hakkında Otluoğlu Hukuk olarak size bilgi sağlamaktayız. Avukatlık ücreti ve sair konular için İletişim kısmında yer alan destek hattımız ve e-posta adresimiz aracılığıyla tarafımızla iletişime geçebilirsiniz. İletişim adreslerimizi kullanarak randevu almak istediğiniz konuyu tarafımıza ilettiğiniz takdirde ön bilgilendirme alabilir ve randevu tarihinizi belirleyebilirsiniz.

İstanbul En İyi Kentsel Dönüşüm Avukatı Nasıl Bulunur?

Kentsel Dönüşüm Hukuku uzmanlık gerektiren konulardandır. İstanbul’da bu alanda uzmanlaşmış birçok avukat ve avukatlık bürosu bulunmaktadır. Bu bürolardan biri sayılan Otluoğlu Hukuk olarak siz danışanlarımıza kentsel dönüşüm süreçlerinin yürütülmesi hakkında uzman, tecrübeli ve seçkin avukat kadromuzla hukuki danışmanlık ve dava takip desteği hizmetlerini kentsel dönüşüm avukatı olarak sunmaktayız.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıklarına Hangi Mahkeme Bakar?

Yukarıda belirtildiği üzere riskli yapı tespit raporuna itiraz, raporu veren ilgili makama 15 gün içerisinde gerçekleştirilecektir. İtirazı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından oluşturulan teknik bir heyet inceleyecek olup itirazın kabul edilmesi halinde daha önce rapora konu olan yapı için kentsel dönüşüm gerçekleştirilmeyecektir. İtirazın reddedilmesi halindeyse karar kesinleşecek ve bina yıkılacak veya yıktırılacaktır.

İlgili kişiler riskli yapı tespit raporuna karşı İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabilecektir. Bu iptal davası, riskli yapı tespit raporunun hak sahiplerine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde açılabilecektir. İptal davasında yetkili mahkeme ise riskli yapı tespit raporu hazırlanan ilgili yapının bulunduğu yer İdare Mahkemesi olacaktır.

Riskli yapı tespitine ilişkin hukuki uyuşmazlıklar dışında Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar, tahliye ve izale-i şüyu konularında Sulh Hukuk Mahkemeleri; müdahalenin men-i, tapu iptal ve tescil ile ecri misil konularında ise Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olacaktır.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Nasıl Çalışır?

İstanbul kentsel dönüşüm avukatı tarafından hukuki danışmanlık hizmeti alındığı takdirde bu alanda uzman ve tecrübeli avukat kadromuz, siz danışanlarımızdan ilk olarak sürece ilişkin bilgi ve belgeler toplayacaktır.

Bilgi ve belgelerin toplanmasını takiben avukatlarımız tarafından kentsel dönüşüm süreci değerlendirilecek, sürecin yürütülmesi adına işlemler gerçekleştirilecek ve muhtemel hukuki uyuşmazlığın önlenmesi ile siz danışanlarımızın haklarının korunması için bazı tedbirler alınacaktır.

Kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi hem yapı malikleri ve diğer hak sahipleri hem de kentsel dönüşümü yüklenen firma tarafından oldukça karmaşık bir süreçtir. Yenilenecek ya da güçlendirme çalışması yapılacak yapı kanun ve ikincil mevzuatta belirtilmiş standartlara ve yasal zorunluluklara uygun bir biçimde inşa edilmelidir. Bu süreç avukatlarla yürütüldüğü takdirde hem zaman hem de masraflar yönünde ciddi bir tasarruf sağlanacak, geri dönülmez hataların ortaya çıkması önlenecektir.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Önemi

Yukarıda kentsel dönüşümün önemi ve bu süreçlerin yürütülmesinde kentsel dönüşüm avukatının önemi vurgulanmıştır.

Ülkemizin aktif fay hattı kuşağında yer alması ve ülkemizin geçtiğimiz günlerde yaşamış olduğu Kahramanmaraş merkezli yıkıcı etkisi yüksek depremler sonrası, kentsel dönüşüm süreçlerinin yürütülmesi son derece önemli bir konuma gelmiştir. Yaşanılan son depremde yeni binaların dahi yıkılması ve verdiğimiz çok sayıda can kaybı, riskli yapıların tespitinin ve kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesinin önemini göstermektedir. Can ve mal kayıplarının doğal afet öncesi büyük ölçüde önlenebilmesi ve olası hukuki uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulabilmesi adına kentsel dönüşüm avukatından destek alınması son derece önemlidir.

Otluoğlu Hukuk olarak sizlere Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman ve deneyimli avukat kadromuzla hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Ayrıntılı bilgi ve kentsel dönüşüm avukatı ücreti için İletişim kısmında yer alan destek hattımız ve e-posta adresimiz aracılığıyla tarafımızla iletişime geçebilirsiniz. İletişim adreslerimizi kullanarak randevu almak istediğiniz konuyu tarafımıza ilettiğiniz takdirde ön bilgilendirme alabilir ve randevu tarihinizi belirleyebilirsiniz.

Bu yazı aracılığıyla depremde hayatını kaybeden tüm yurttaşlarımıza Allah’tan rahmet, geri kalanlara baş sağlığı diliyoruz.

Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanır?

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Kiracının tahliyesi, TBK ve İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca yapılmaktadır. Buna göre öncelikle tarafların arasında geçerli bir kira akdi bulunmalıdır. Söz konusu kira akdinin kanunlarda sayılan sebepler doğrultusunda veya tarafların karşılıklı iradelerinin uyuşması neticesinde sona ermiş olması gerekmektedir. Kiracı, artık kiralanan taşınmazda geçerli bir hukuki sebebe dayanarak bulunmamalıdır. Bu haller sonucunda kiracının tahliyesi icra müdürlüğü eli ile gerçekleştirilmektedir.

Kiracının tahliyesi, birçok aşamayı kapsayan çeşitli yollar aracılığı ile yapılabilmektedir. Buna göre başta Türk Borçlar Kanunu hükümleri nezdinde düzenlenen bildirim ve dava yolu ile fesih halleri mevcut iken İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca kira borcunu ödemeyen, edimini kanuna uygun yerine getirmeyen kiracı açısından ilamsız icra takibi başlatılması ile tahliye sürecinin ilk adımı başlatılmış olmaktadır.

Kiracının tahliyesi, öncesinde kira akdinin gereklerinin yerine getirilmediğinin veya kanunda sayılan hallerin oluşmuş olmasının tespitinin ardından gerçekleştirilen bir icradır. Tahliye, ancak icra müdürlüğünce yerine getirilebilir. Kiraya veren kendisi tahliye yapamaz.

Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Kiracının tahliyesi sebepleri, kanundan doğmaktadır veya tarafların bu yönde buluşmuş irade beyanları neticesidir. Buna göre kira akdinin sona erdirilmesinin iradi bir hukuki işlem olmadığı haller, sınırlı sayıdadır. Belirli usullere tabidir. Usulüne uygun yapılmayan işlemlerde kiracının tahliyesi uzun ve maliyetli süreçlerin sonunda yerine getirilebilecektir. Buna göre kiracının tahliyesi sebepleri üç ana grupta incelenmektedir:

1- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Kira ilişkisi TBK hükümleri nezdinde düzenlenmiştir. Buna göre kira ilişkisinin hangi hallerde sona erdirilebileceğine ilişkin çeşitli hükümler bulunmaktadır. Öncelikle belirtilmesi gerekir ki bir kira akdi belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirsiz süreli de yapılabilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin sonunda kendiliğinden sona ermektedir. Taraflar kira ilişkisini devam ettirmek isterlerse sözleşme belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kira ilişkisinin ne zaman sona ereceği düzenlenmemiştir. Buna göre fesih bildirimi ve kira dönemi sürelerine uyularak kira sözleşmesi taraflarca feshedilebilecektir. Bununla birlikte iflas eden kiracı, kiraya verenin talebi doğrultusunda süresinde güvence gösteremez ise de sözleşmenin kiraya veren tarafından feshetmesi mümkündür.

Öte yandan güncel ve yaygın uyuşmazlıklar konut ve çatılı işyeri kiralarında gözükmektedir. Kanun, konutlar ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin özel düzenlemeler yapmıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda kiracı feshetmezse 10 yıl, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de 10 yıl boyunca kiraya verenin arzusu neticesinde kira sözleşmesi fesih yapılamaz. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinde kiracının tahliyesi belirli şartlar altında mümkün olabilmektedir aksi halde 10 yıl sözleşme süresinin içerisinde kiracı tahliye edilememektedir.

Bildirim yolu ile fesih için 10 yıldan sonra her uzama yılbaşından 3 ay önce bildirim yapılması neticesinde, kiraya verenin arzusu ile kira sözleşmesi sona erdirilmektedir. Aksi halde süre bitimi sebebi ile kiracının tahliyesi istenemez.

Hayatın olağan akışı içerisinde kiraya verenin birtakım ihtiyaçları olabilmektedir. Bu durumlar TBK 350. madde ve devamı hükümleri doğrultusunda düzenlenmiştir. Bu hallerde kiraya veren kira dönemi ve fesih sürelerine uyarak tahliye davası açma hakkına sahiptir. Dava yolu ile sözleşmenin sona erdirilmesinin ardından kiracının tahliyesi istenebilmektedir.

Bunların haricinde bir kira yılı içerisinde kira borcunu 2 kez ödemeyen ve bunlar için 2 kez yazılı ihtarnameye rağmen ödemeyen kiracı aleyhine yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılması sonucunda da tahliye sağlanmaktadır.

2-Tahliye Taahhütnamesi

Görüldüğü üzere TBK kapsamında kiracının tahliyesi istisnai haller dışında dar olarak sınırlandırılmıştır. Kiraya veren uzun sürecek davalar ve masraflar ile meşgul olacaktır. Bu nedenle kiraya verenler söz konusu yükümlülüklerden kurtulmak ve kanunu dolanmak amacı ile kiracılardan tahliye taahhütnamesi almaktadırlar.

Tahliye taahhütnamesi TBK 352. maddede gösterilen evraktır. Şartları, doktrinde ve yargı kararları ışığında oluşmuştur. Buna göre tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından belirli bir zamanda tahliye taahhüdünün verildiği evraktır.

Tahliye taahhütnamesi içeriğinde kiracının kiraya verene tahliye tarihinin, kira akdinin sona erdiğinin, taahhüdün hangi tarihte verildiğinin bildirildiği yazılı evraktır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için taahhüdün verildiği tarih kira sözleşmesinin tarihinden en az 1 ay sonra olmalıdır. Aksi halde Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi imzalanması baskısı altında alındığı, iradenin sakatlandığı ve bu nedenle belgenin hukuka aykırı olduğu kabul edilmektedir.

Hukuka uygun oluşturulmuş bir tahliye taahhütnamesi ile ilamsız icra yolu işletilerek kiracının tahliyesi sağlanabilmektedir.

3-İcra İflas Kanunu

İcra İflas Kanunu 296. ve 297. maddelerde düzenlendiği üzere, kirasını ödemeyen kiracının ilamsız icra yolu ile tahliyesi istenmektedir. TBK hükümlerindeki düzenlemeden farklı olarak bu yöntemde dava açılması gerekli değildir. Kiracının tahliyesi icra takibi yolu ile mümkün kılınmıştır. Buna göre ilamsız icra takibinde 30 günlük süre içerisinde kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebi de yapılır. Takip kesinleştikten ve 30 günlük süre bittikten sonra icra mahkemesinden tahliye talep edilebilecektir. Uygulamada TBK hükümlerine göre öncelikle kiracının tahliyesi icra takibi yolu ile sağlanmaya çalışılmaktadır. Daha hızlı sonuçlanan bir yoldur.

Kiracının Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?

Kiracının tahliyesi davasının konusunu esasen kira bedelinin ödenmemesi veya TBK 350, 351 ve 352. maddelerdeki sınırlı olarak sayılmış haller oluşturmaktadır. Buna göre ihtiyaç hallerinin veya kira bedelinin ödenmediğinin tespiti hususunda yetkili mahkeme kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Kiraya verenin kendisinden doğan ihtiyaç sebepleri konulu, kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası veya imarı konulu, yeni malikin ihtiyacı sebebi konulu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecektir.

Tahliye taahhütnamesi ile sona eren bir kira ilişkisi için icra takibi başlatılabilir veya yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

Dava açılan hallerde mahkeme ilamı alındığı takdirde artık ilamlı icra takibi yapılacak ve tahliye icra müdürlüğünce gerçekleştirilecektir.

Kira borcunun ödenmemesi halleri esasen hem icra takibi hem de dava yolu ile tahliyenin konusunu oluşturmaktadır. Kiraya verenin seçimlik hakkı mevcuttur. Durumun gereklerine göre her iki yöntem de kullanışlıdır, buna göre:

TBK ve İİK hükümleri uyarınca kira borcunun yerine getirilmemesinin şartları arasında nüans vardır. TBK hükümleri uyarınca bir kira yılı içerisinde iki kez kira ödenmemesi ve neticesinde 2 kez haklı ihtar çekilmesi, tahliye davası açmak için şarttır.

İİK hükümleri uyarınca bir kez dahi kira bedeli ödenmez ise tahliye talepli ilamsız icra yoluna başvurulabilir fakat bu yolda dava açmak için 30 gün içerisinde geniş anlamda kira borcunun ödenmemesi gerekmektedir. Ödenir ise İcra Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılamayacaktır.

Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açmak için ise süresi içinde 2 kez kira borcunun ödenmemesi ve bunlara bağlı haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarlardan sonra kira borcunun ödenmesi sonucu değiştirmemektedir. Kiracının temerrüde düşürülmesi yeterlidir. Kiracının tahliyesi davası için her iki yola da başvurulması mümkündür.

Kiracının Tahliyesi İcra Takibi Nasıl Açılır?

Kiracının tahliyesi icra takibi yolu ile ilamsız ve ilamlı icra takibi şeklinde gerçekleştirilebilmektedir. Kira ilişkisinin mahkeme kararı ile sona erdirildiği hallerde ilamlı, kira borcu ödenmemesi sebebi ile veya tahliye taahhüdünün işletilmesi istenen yollarda ilamsız icra yoluna başvurulmaktadır. İlamsız icralarda tahliye taahhüdüne itiraz edilmesi halinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemelerde tahliye davası açılması gerekmektedir. Kira borcunun ödenmemesi ve kesinleşmesi hallerinde de icra mahkemesinden tahliye talep edilmelidir.

Karar kesinleştikten ve icra dairesi tebligatları yaptıktan sonra tahliye için bir süre verilmesi şart değildir. Buna göre icra müdürlüğünce zorla tahliye yapılacaktır.

Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Kiracı evden nasıl çıkarılır makalemizde kiracı tahliye nedenlerinin hepsine açıklayıcı bir biçimde teker teker değindik. Zamanı olmayanlar için kiracıyı çıkarma yollarını özet olarak başlarda da belirtiyoruz. Ancak tabii ki prosedür ve mühim detaylar içermesi sebebi ile kesinlikle makalenin tamamının okunmasını öneriyoruz. Aşağıda bahsettiğimiz kiracıyı çıkarma hallerini genel hatlarıyla özetleyecek olursak bu sebepler şöyle olacaktır;

  • Kiralanan taşınmazda minimum 1+10 senedir ikamet eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
  • Kiralayan ferdin ve bakmakla mükellef olduğu yakınlarının gereksinimleri sebebiyle taşınmazın tahliyesi davası açılabilir.
  • Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat sebebiyle tahliye olası olabilir.
  • Kiracıdan alınacak ve kiralayana tahliye hakkı veren bir taahhütname aracılığı ile tahliye yapılabilir.
  • Kiracı kirayı ödenmezse aynı kira yılı içinde iki haklı uyarı ihtar gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
  • Kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi ile kiracıya zaman tanınır ve zaman sonucunda ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde daha kısa devam eden bir tahliye davası açılabilir.
  • Kiracının ya da eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde yine tahliye davası açılabilir.
  • Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan mühim hallerin varlığı durumunda ise yine kiracının çıkarılması davası açılabilir.
  • Kiracı şayet itinalı (özenli) davranma yükümlülüğüne aykırı davranıyorsa yine tahliye mümkündür.
  • İflas eden kiracının verilen zaman içinde garanti göstermemesi halinde kiracıyı çıkarma mümkündür.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabını kiracı tahliyesi başlığı altında incelemek yerinde olacaktır. Kiralanan taşınmazdaki kiracının kanuni bir gerekçeye dayanarak taşınmazdan çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma muhtelif yollarla sağlanabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takip yolu vs. gibi muhtelif yollar mevcuttur. Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusuna yanıt arayanlar için hazırladığımız bu makale tüm sorularınızı cevaplayacaktır. Kiracı tahliyesi, tek bir usule ve tek bir nedene bağlı olarak meydana getirilen bir muamele değildir. Somut olayın değerlendirilerek en baştan ihtimalli biçimde hukuki yol çizilmelidir. Bu nedenle kiracı tahliyesi ile alakalı mevzularda ilkin avukata sormak önemlidir.

Kiracı evden nasıl çıkarılır diye soranlar; kiracıyı çıkarmanın en basit yolu diye bir şey maalesef ki yoktur. Normal şartlarda bir kiracı tahliyesi yöntemi bir vaka için en uygunu iken başka bir vaka için hak yitirilmesine yol açabilir. Kiracıyı çıkarmanın en basit yolu tespiti için ilk önce kiracının ne kadar süredir orada kaldığı, ödemelerini ne düzende yapmış olduğu ya da yapmadığı, kiraya verenin gereksinimleri, piyasa genel durumu vs. onlarca faktör değerlendirilerek kanunda kiracıyı çıkarma yolları olarak belirtilen hallerden en uygunu tespit edilmelidir. Yani somut vakaya nazaran değerlendirme yapılmalı ve bu muhakkak avukat yardımı alınarak yapılmalıdır. Aksi şekilde şahıs haklı iken haksız konuma düşerek zararını daha da dönülmez noktalara getirebilir.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri

Öncelikle belirtmek icap eder ki kira sözleşmesi muayyen bir müddet için bile yapılmış olsa, bu sürenin bitmesi, kiracı tahliyesi için ehil bir sebep değildir. Yani kiracının bu süre sonunda kiralamış olduğu taşınmazdan kendi iradesi ile çıkmadığı sürece kira sözleşmesi yine eski şartlara sahip olarak uzatılmış olur. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için muayyen şartların oluşması icap eder. Kiracı evden nasıl çıkarılır makalemize bu sebepler ile devam edeceğiz.

  • On Yıllık Kiracı Tahliyesi

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması, bunun sınırsızca kullanılması, ferdin iyelik hakkını engelleyecektir. Bu nedenle kanun kiracının süresinin dolduğu vakit çıkarılabilmesi imkanını 10 senelik şarta bağlamıştır. Kiracı toplamda 10 kez sözleşmeyi uzatmışsa kısaca ilk yıldan sonrasında 10 sene daha (kısaca 11 sene) oturmuşsa bu süreyi takip eden her yeni kira yılından 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunarak kiracısının evi ya da işyerini tahliye etmesini isteyebilir.

  • Kiracı Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin bildirim kanalıyla sona eremeyip sadece mahkeme sonucu ile sona erdirilebileceği birtakım haller vardır. Bu hallerde kiracı tahliye davası açmak gerekecektir. Sulh hukuk mahkemelerinde bu davanın görülmesi mümkündür.

  • İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı tahliye davası açılabilecek ilk hallerden birisi budur. Kiraya veren ferdin; kendine, eşine, üstsoyuna ya da altsoyuna ya da kanuni olarak bakmakla mükellef olduğu kişilere mesken sağlama ihtiyacı hasıl olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

  • Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Eğer kiralanan taşınmazın iç yapısına ilişkin bir inşa gerekiyorsa ya da esaslı bir biçimde onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi vs. gerekiyorsa yine kiracıyı çıkarma için dava açılabilir. Esaslı olmadığı sürece her istenildiği vakit gereksinim ya da tadilat gerekçeleri öne sürülerek kiracı çıkarılamaz. Kira sözleşmesinde öngörülen ya da o bölgede tane haline gelmiş kira sözleşmesi fesih dönemlerinden başlayarak 1 aylık zaman arasında davanın açılması gerekiyor.

  • Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracıdan alınan tek taraflı bir beyandır. Kiracı muayyen bir müddet sonra taşınmazı tahliye edeceğini bu biçimde beyan eder. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için mühim şartlar vardır. Örneğin tahliye taahhütnamesi kiracıdan kira sözleşmesi yapılırken beraber alınmışsa bu geçersiz olur. Zira bu hallerde kiracının zorlanmış ve baskı altında tahliye taahhütnamesi vermiş olduğu varsayılır.

  • Kiranın Ödenmemesi Halinde İki Haklı İhtarla Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesinden dolayı tahliyesi mümkündür. Buna nazaran aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemediği için yazılı olarak ihtarname gönderilen kiracıyı çıkarmak tahliye davası kanalıyla mümkündür. Burada ihtarnamelerin yazılı olarak gönderilmesi gereklidir. İki haklı uyarı gönderildikten sonrasında o kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman içinde kiracıyı çıkarma davası kısaca kiracı tahliye davası açılmalıdır.

  • Temerrüt Halinde Kiracı Tahliyesi (Tahliye Talepli İcra Takibi)

Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusuna yanıt aradığımız makalemizde bir sebep olarak da temerrüt hali ele alınmıştır. Kiracı şayet bir kira bedelini ödememişse ya da bu kira bedeli olmak zorunda değil yan giderler (mesela ödenti bedeli) ödenmemişse kiracıya minimum 30 günlük zaman verilerek uyarı ihtar çekilir. Bu ihtarda şayet 30 günlük zaman içinde bedeli ödemezse sözleşmeyi feshedeceği yazılı olur. Bu durumda şayet tanınan zaman içinde karşılık ödenmezse sözleşmeyi feshederek kiracıyı çıkarmak olası hale gelir.

  • Önemli Sebepler Halinde Kiracı Tahliyesi

Eğer kiracı ile kiralayan içinde sözleşmenin devamını çekilmez kılan mühim sebepler ortaya çıkmışsa bu durumda her iki taraf da yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada akla gelebilecek her türlü olağanüstü nitelikteki hal sayılabilir. Bu bakımdan kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabı önemli sebeplerin varlığı da denebilir.

  • Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Kiracı Tahliyesi

Kiracının kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun olarak hareket etmek ve taşınmaza olağan kullanım haricinde zarar vermemek ve benzeri biçimde borçları vardır. Eğer bu itina yükümlülüğüne uygun olarak davranmazsa kiracıya yine bir uyarı ile 30 günlük zaman tanınabilir.

  • İflas Eden Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi sürerken kiracı batkı ederse kiraya veren hemen hemen muaccel olmamış kısaca ileriki kira bedelleri için garanti verilmesini isteyebilir. İpotek ya da banka teminat mektubu gibi şeylerle kiracının garanti göstermesi istenebilir. Bu biçimde kiracı tarafınca garanti verilmezse kontrat hiçbir şekilde beklemeden doğrudan olarak feshedilebilir.

Kiracıyı Evden Çıkarmak

Esasen kiracı evden nasıl çıkarılır konusu işyerinden çıkarmaya nazaran daha yaygın olsa da sebepleri ve sürecin işleyişi bakımından kiracıyı işyerinden çıkarmaktan fazlaca bir farkı yoktur. Zira kanunda mevzuya ilişik belirlenen kurallar hem kiracıyı evden çıkarmak bununla beraber kiracıyı işyerinden çıkarmak için ortak düzenlenmiştir. Uygulanan hükümler ortak olsa da kiracıyı evden çıkarmak için uygulanan süreç niteliği gereği değişik sonuçlar doğurur. İşin içerisine komşuluk hukuku, ödenti, apartman genel kurallarına müsait davranma, mernis adresi vs. benzer biçimde yan meseleler de işin içerisine girer. Kısacası kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabı nispeten kiracıyı işyerinden çıkarmaktan daha az kompleks bir süreç olduğu olacaktır.

Kira Tespit Davası

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Kira ilişkisi içerisinde kiraya veren ve kiracı arasında belli uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar genellikle tahliye davası, kira tespit davası gibi davalarla çözüme kavuşur. Genellikle taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıkların başında kira sözleşmesinin yenilenmesi döneminde mevcut kira bedeline yapılacak olan zamdır.

Hukuk sistemi kişilerin hak ve menfaatlerini korumayı gözetir ve güçlü ile güçsüz arasında bir denge ortaya çıkarır. Her ülkenin ekonomik koşulları içerisinde enflasyon meydana gelebilir bu enflasyona bağlı olarak kiraya vereni mağdur etmemek adına her yıl için belli bir kira artış oranı ortaya çıkar. Ancak kira bedeline artış yapılırken kiracının ekonomik menfaatlerinin de gözetilmesi gerekir. İşte bu sebeple her yıl ve her ay için kira artış oranları ÜFE-TÜFE’ye göre belirlenir. Kiraya veren açıklanan oranlar üzerinde bir kira artış bedeli hukuken talep edemez.

Kira bedelinin artışı konusunda kiraya veren ve kiracı arasında bir uyuşmazlık yaşandığında bu durumda açılan davaya kira tespit davası denir.

Kira ilişkisi ve bu ilişkiden doğan uyuşmazlıklar Türk Borçlar Kanunu’nda özel ve detaylı olarak belirlenmiştir. Kira ilişkisi içerisinde yaşanan uyuşmazlıklar görevli ve yetkili mahkemeler tarafından ilgili kanun hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulur. Aynı şekilde kira tespit davasına ilişkin uygulanacak hükümler de Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisi içerisinde hem kiracının hak ve borçlarını hem de kiraya verenin hak ve borçlarını düzenleme altına almıştır. Hukuk sistemi güçsüz olan tarafı koruma eğilimindedir ancak bu taraflar arasında herhangi bir menfaat dengesizliğini yaratmamaktadır. Kira ilişkisi kapsamında kanun içerisinde kiraya verenin belli hakları da koruma altına alınmıştır.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu kira bedeli başlığı altındaki madde 343 ve devamında anlatılmıştır. Bu davanın açılmasındaki amaç kiraya verilen taşınmazın o günkü ekonomik koşullarda kiraya verilmesi gereken bedelin objektif ve iyi niyete göre belirlenmesidir. Kira bedelinin tespiti için açılan bu dava yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için açılabilir.

Kira tespit davası teknik düzenlemeleri olan ayrıntılı ve teferruatlı bir davadır. Mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek almak gereklidir. Kira tespit davasında belirlenecek olan kira bedeli o zamanın ekonomik şartlarına göre ve açıklanan verilere göre belirlenebilir.

Kanunen kiraya veren açıklanan oranların üzerinde bir kira artışı talep ederek kiracıyı ekonomik güçlüğe sokamaz. Kira tespit davaları için kanunun görevli kıldığı mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Bu göreve ilişkin kural kamu düzeninden olup farklı bir mahkemede dava görülemez. Yetkili mahkeme ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir. Taşınmazlar hakkında uygulanan bu yetki kuralı kesin olup aksine bir sözleşme yapılamaz.

Kira tespit davası açılırken ödenecek olan harç bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Bu davayı kira ilişkisinin her iki tarafı da yani kiraya veren de kiracı da açabilir. Ancak uygulamada genel olarak kiraya verenler tarafından açıldığı görülür. Kiracı tarafından kira tespit davası açılmasının herhangi bir hukuki engeli yoktur.

Kira tespit davaları genellikle 1 yıl içinde sonuçlanırlar. Ancak bu zamanlama davanın görüldüğü mahkemenin iş yükü yoğunluğuna bağlı olarak değişebilir. Öngörülenden daha önce veya sonra da sonuçlanabilir. Kira tespit davası keşif ve bilirkişi raporları gerektiren teknik davalardır. Bu sebeple ivedilikle sonuçlanması hayatın olağan akışına göre beklenmez.

Kira Tespit Davası 5 Yıl

Kira tespit davasında kurulan kira ilişkisinin süresi önemlidir. Şöyle ki bu davada uygulanan 5 yıl kuralı vardır. Bir kira ilişkisinin 5 yıldan fazla veya az sürmüş olması davanın sonucunda tespit edilecek bedelde değişiklik gündeme getirebilir. [1]

Bu dava 5 yıldan daha az sürmüş bir kira ilişkisinde kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla açıldıysa sulh hukuk mahkemesi hâkimi o zamanda belirlenmiş TÜFE oranından bedeli tespit edecektir. TÜFE oranı kira bedelinde yapılacak en yüksek artışı belirler. Taraflar aralarında anlaşabilirse daha altında da kira bedelini belirleyebilirler. Ancak bu konuda bir uzlaşma sağlayamamaları durumunda genellikle bu dava açılır.

Kira tespit davası 5 yıldan daha uzun sürmüş bir kira ilişkisinde kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla açıldıysa sulh hukuk hâkimi TÜFE oranı ile bağlı değildir. Hâkim bu durumda TÜFE oranının üzerinde de bir kira artışına hükmedebilir. Hâkim gerekli görürse bilirkişiden rapor isteyebilir. Bilirkişi inceleme yaparken pek çok durumu göz önünde bulundurarak bir rapor hazırlar.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının açılması için kanunun öngördüğü belli şartlar vardır. Bu şartlar; geçerli bir kira sözleşmesinin olması, davacının bu davayı açmasında hukuki bir yararının bulunması ve kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kira sözleşmesinde ek madde olarak kira bedelinin her yıl belirlenecek kira artış oranına göre artacağı yazıyorsa ayrıca yazılı bir ihtara gerek olmaz. Ancak böyle bir hüküm yoksa ve yazılı bir ihtarda çekilmemişse ve yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira tespit davası da açılmamış ise önceki kira bedeli yeni dönem için de geçerli olacaktır.

Kira tespit davasının açılmasına hukuki yararı bulanacak kişiler kiracı, kiraya veren, malik gibi kişilerdir. Bu davayı açmakla ilgili hukuki bir yararı bulunan kişi kimse davayı açabilir. Kanunda buna ilişkin herhangi bir sınırlama ve engel bulunmamaktadır. Ancak hukuki yararı bulunmayan kişiler bu davayı açamazlar. Açsalar dahi hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle dava usulden reddedilir.

Kira Tespit Davası Açma Süresi

Kira tespit davasının açılabilmesi için kanunda öngörülmüş herhangi bir süre yoktur. Kira ilişkisi devam ettiği müddetçe bu dava her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminden 30 gün önce açılıp açılmaması davada verilecek kararda etki doğurur. Eğer yeni kira dönemi başlamadan en geç 30 gün içinde açılırsa verilecek hüküm yeni kira döneminde uygulanır. Ancak süreye uyulmadan bu süre geçtikten sonra dava açılırsa verilen karar gelecek kira dönemi için etki doğurur.

Kira tespit davasını kanunen sözleşmenin her iki tarafı da kira ilişkisi devam ettiği süre zarfında açabilir. Kiracı, kiraya verenin kira bedelini kanuna aykırı şekilde fahiş bir oranda arttırdığını ve kendisinin ekonomik sıkıntıya düştüğünü iddia ederek bu davayı her zaman açabilir. Ayrıca kira tespit davası açabilecek diğer kişiler de taşınmazın maliki veya varsa paydaşlarıdır. Buradan anlaşılmaktadır ki kira ilişkisinde kiraya veren ve taşınmazın maliki farklı kişiler olabilir. Her birisi hukuki bir yararı bulunduğu gerekçesiyle kira tespit davası açmaya kanunen yetkilidir.

Kira tespit davası açmaya yetkili kişiler bu davayı kendileri takip ederek yürütebilirler. Ancak herhangi bir hak veya menfaat kaybı yaşamamak adına konuda uzmanlaşmış bir avukattan yardım alabilirler.

[1] Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2014/4347 E. 2014/8817 K. Kararında 5 yıl boyunca devam eden ve 5 yıldan sonra tekrar uzatılmak istenen kira ilişkisi için 5 yılın üzerinde olan kira ilişkisinde emsallerine göre karar verilebileceğini hüküm altına almıştır.

Kira Sözleşmesi Feshi

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Kira sözleşmesinin tarafları kira ilişkisinde fesih nedenlerinin oluşması halinde kira sözleşmesinin feshi yoluna gidebilirler.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin kiralananı belirli bir kira bedeli karşılığında kiracıya kira süresi boyunca kullandırma ve yararlandırma amacıyla bıraktığı sözleşmelere kira sözleşmeleri denir.

Türk Borçlar Kanunu madde 300 uyarınca kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için akdedilebilecektir. Kararlaştırılan belirli sürenin bitimiyle birlikte kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş olacaktır. Kiraya veren işbu sözleşme süresi bitmiş olmasına rağmen kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmamışsa belirli süreli kira sözleşmesi bu tarihten itibaren belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin unsurları kiralanan şey, kiralananın kullanımı amacıyla devri, kiralanan için ödenecek bedel ve tarafların bu hususlarda anlaşmaya varmış olmasıdır.

Kira sözleşmesinin konusunu bir mal veya hak oluşturabilir. Bunun yanısıra konut ve çatılı işyerleri de Türk Borçlar Kanunu’nda bu kıstas içerisinde yer almıştır.

Kiralanan şey belli bir kullanım amacını gerçekleştirmesi için kiracıya bir bedel karşılığında belirli bir süreyle devredilmektedir. Burada artık kullanılacak şeyi elinde bulundurduğu için kiracı kiralananın yeni zilyedi haline gelecektir.

Kiraya veren ve kiracının yukarıda sayılan unsurlar hakkında mutabakata varmasıyla kira sözleşmesi kurulmuş sayılacaktır.

Kiraya Veren ve Kiracının Borçları

Kiraya verenin işbu kira sözleşmesi ilişkisi için birtakım yükümlülükleri yerine getirmesi gerekmektedir. Bu yükümlülüklerin en başında kiralayanın; kiralanan şeyin kararlaştırılmış tarihte, amacına yönelik kullanımına elverişli bir şekilde teslim etmesi gelir. Ayrıca sözleşme süresi içerisinde yine kullanıma elverişli bir biçimde bulundurmakla yükümlü olmaya devam edecektir. Bu durum konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenemeyecektir.

Kiraya veren, kiralanana ilişkin vergi ve benzeri yükümlülüklere ve yan giderlere de kendisi katlanacaktır. (Zorunlu deprem sigortası, motorlu taşıtlar vergisi, demirbaş eşyaların tamiri (kombi) gibi hususlar örnek verilebilir.)) Kiracı taşınmaz kirası söz konusuysa buna ilişkin olarak akdedilmiş olan kira sözleşmesini kiracılık haklarına dayanarak tapu siciline şerh ettirebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu madde 312 uyarınca kiracının temel yükümlülüklerinden biri de kira bedelini ödemektedir. İfa zamanı, sözleşmede farklı bir kararlaştırma veya yerel adet olmadıkça her ayın sonu olacaktır. Kiraya veren ve kiracı sözleşme metninde bunun aksini kararlaştırabilme yetkisini haizdir. İfa zamanı hükümleri emredici nitelikte değildir. Kiracı kiralanan şeyi kullanmasa dahi elinde bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır. Ancak kiracıya kira bedeli ve ödemesi gereken diğer giderler dışında başkaca bir meblağı ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesiyle ilgili cezai şartın muaccel olacağıyla ilgili anlaşmalar da geçersiz sayılacaktır.

Türk Borçlar Kanunu madde 342 uyarınca konut ve çatılı işyerlerinde kiracıdan istenecek güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamayacaktır.

Kiracı yukarıda sayılmış temel yükümlülüğün yanısıra sözleşmede belirlenmiş kurallara uygun olarak kiralanan şeyi özenle kullanmalı, bir taşınmaz kiralanmışsa taşınmazda oturan diğer kişilere ve komşulara gereken saygıyı göstermelidir. Bu özenle kullanım borcuna ek olarak taşınmazın olağan kullanımı için temizlik ve bakım giderlerini de üstlenecektir. (Aksi sözleşmeyle kayıt altına alınmadıkça ısıtma, aydınlatma ve su kullanımı gibi kullanım giderlerine de kiracı katlanacaktır.)

Kira ilişkisinin hangi sebeple sona erdiğine bakılmaksızın kiracı kiralananı teslim aldığı anki haliyle geri vermekle yükümlüdür. Kullanım sebebiyle oluşmuş doğal eskimeler ve bozulmalardan kiracının bir sorumluluğu olmayacaktır. (Örn. Konutun kiralanmasında kullanıma bağlı olarak mutfak dolaplarının vidalarının gevşemesi.) Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı olarak kullanmasından dolayı doğacak zararları ödemesinden başkaca bir tazminat kalemini kira sözleşmesine ekleyemeyecektir.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesinin feshi kanunda da belirtilmiş olan birtakım sebeplere dayanmaktadır. Bu sebepler aşağıda sırasıyla belirtilmiştir:

Olağan Fesih:

  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar daha uzun bir fesih süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmamışsa, yasal fesih dönemlerine ve feshin bildirimi için sürelere uyarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Bu dönem ve sürelere uyulmazsa fesih bildirimi bir dahaki fesih döneminden itibaren geçerli olacaktır. Taşınır ve taşınmaz yapı kiralarında aksine bir hüküm veya yerel adet hali yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık kira sözleşmesinin feshi süresine uyularak sözleşme feshedilebilecektir. On yılı geçmiş konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yukarıda açıklanan biçimde genel hükümlere uygun olarak kira sözleşmesi kiracı veya kiraya veren tarafından yazılı bir bildirimle feshedilebilecektir.
  • Taşınır kiralarında kira sözleşmesi üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle taraflarca her zaman feshedilebilecektir. Mesleki faaliyet gereği verilen ve kiracının özel amaçla kullandığı malın kiracısı üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden fesih bildirimi, yaparak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden on beş gün önce yazılı bildirimde bulunursa sözleşme feshedilecektir. Bu bildirim yapılmıyorsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren burada sözleşmenin süresinin bittiğini belirterek kira sözleşmesini feshedemeyecektir. On yıl uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitmesinden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Olağanüstü Fesih:

  • Taraflar için kira ilişkisi artık çekilmez bir hale gelmişse, bu sözleşme ilişkisinin bitimine neden olan sebeplerle birlikte yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşme her an feshedilebilir.
  • Kiracının iflas etmesi halinde muaccel olacak kira bedelleri için güvence isteyen kiraya verene kiracı tarafından güvence verilmezse kiraya verenin bildirim süresine uyulmaksızın derhal fesih hakkı saklı olacaktır.
  • Kiracı ölmüşse mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için kira sözleşmesini feshedebilirler.
  • Türk Borçlar Kanunu madde 315 uyarınca kiracı, kiraya veren kiralanan şeyi teslim ettikten sonra ödenme zamanı gelmiş kira bedelini ve diğer giderleri zamanında ödemezse kiracı temerrüde düşecektir. Kiraya veren kiracıya ifada bulunması için yazılı bir süre vererek kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir. Bu süre en az on gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gün olacaktır. Yazılı bildirimin kiracıya yapılmasını izleyen günden itibaren süre işlemeye başlayacaktır.
  • Türk Borçlar Kanunu madde 316 uyarınca özenle kullanım ve aynı taşınmaz içerisinde yaşanan komşulara saygı gösterme borcu ihlal edildiğinde kiraya veren yine en az otuz gün süre vererek taşınmaz ile ilgili aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu aykırılığın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshedeceğine ilişkin yazılı bir ihtarda bulunabilir. Diğer kira ilişkilerinde otuz güne benzer bir süre verilmeksizin kira sözleşmesi derhal feshedilebilecektir. Kiracı kiralanan konut veya işyerine kasten ağır bir biçimde zarar veriyorsa ve verilen sürenin yararsız olacağı durumun genelinden anlaşılıyorsa veya kiracının davranışı kiraya veren, aynı taşınmazda oturan diğer kişiler ve komşular için artık çekilmez bir boyuta gelmişse kiraya veren derhal fesih hakkını kullanarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Konut veya Çatılı İşyerlerinde Dava Yoluyla Kullanılması:

  • Kiralananın kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanması zorunluysa; kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı bir biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kiralanan kullanılması mümkün değilse belirli süreli sözleşmeler için belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler için genel hükümlere uygun bir biçimde fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak bir ay içerisinde dava açılarak sözleşme ilişkisi sona erdirilebilecektir.
  • Kiralananı sonradan edinmiş malikin; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanması zorunluysa malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bir bildirim yaparak, kira ilişkisini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir. Sona erdirme hakkı yeni malik tarafından kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile de kullanılabilir.
  • Kiracı kiralananı yazılı olarak belirlenmiş boşaltma tarihinde boşaltmamışsa, kiraya veren boşaltma tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra dairelerine başvurabilecek veya dava açabilecektir.
  • Kiracı bir yıllık kira sözleşmesinde aynı yıl içinde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş ve kendisine iki kere haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde, dava açarak kira ilişkisini sona erdirebilecektir.

Yukarıda konu ile ilgili olarak kira sözleşmesinin feshi konusu genel bir çerçeveyle açıklanmıştır. Kira sözleşmesinin kurulması, ifası ve feshi hususu oldukça önemli ve hukuki danışmanlık alınması gereken başlıca konulardan biridir. Daha fazla bilgi ve danışmanlık için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen ve halk arasında oldukça yaygın kullanımı olan bir sözleşme türüdür. Arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmekle, yüklenicinin ya da diğer adıyla müteahhidin ise bu arsa payı karşısında iş sahibine inşa ettiği yapıdan; belirli bazı bağımsız bölümleri teslimi üstlendiği bu sözleşmeye kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar birbirlerine karşılıklı edimler yerine getirme sözü vermektedir. Bunlardan iş yani arsa sahibinin görevi arsa payını devretmektir. Yüklenici müteahhit ise noterde resmi şekle tabi olarak yapılmış olan sözleşme uyarınca bağımsız bölümü belirlenen şartlara ve oturuma uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Uyuşmazlıkların Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesine rağmen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu kanunda adı geçmeyen isimsiz atipik sözleşmeler arasında sayılan bir sözleşmedir. Kişilerin boş arsalarını değerlendirmek ya da üzerinde eski binaların bulunduğu arsalarını bağımsız daireler alabilme karşılığında yüklenici müteahhide devretmeleri ile gerçekleşen kat karşılığı inşaat, belli başlı bazı unsurlarına dikkat edilmesi gereken bir sözleşme türüdür. Hukuki niteliği itibariyle eser sözleşmesi olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma tipli ve iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu özelliğinden de anlaşılacağı üzere arsa sahibinin de yüklenicinin de bir edim ifa borcu bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır, Şekil Şartları Nelerdir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı olarak resmi bir merci önünde yapılması gereken ve bu şekilde yapılmadığı takdirde geçersizlik yaptırımına tabi olan bir sözleşme türüdür. Resmi şekil şartına bağlı sözleşmelerin geçerli olabilmeleri için resmi makam yani noter önünde yapılması gerekmektedir. Bu resmi makamlar uygulamada noterler veya tapu müdürleri olarak karşımıza çıkmaktadırlar. Bu sebeple, bahsi geçen sözleşmenin noter önünde yapılmaması durumunda hukuki işlem geçersiz olacak ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca ifaların geri istenebilir hale gelmesi söz konusu olacaktır.

Yüklenici ile arsa sahibinin arasında resmi geçerlilik şartı şeklinde düzenlenmemiş olan bir sözleşme daha yapılabilmektedir. Bu sözleşme tarafların resmi şekle bağlı olmadan aralarında yapabilecekleri bir anlaşmadır. Sözleşme ile müteahhit, arsa sahibine yapacağı bağımsız bölümleri satacağına ilişkin bir borç altına girebilir. Bu şekildeki sözleşmenin geçerliliği yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliğine bağlı olarak öne sürülmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı yerine getirilmeksizin yapılması halinde geçersizlik yaptırımına tabi olacaktır. Türk Borçlar Kanunu m.11/2 uyarınca şekil şartı, sözleşmelerin geçerlilik unsurudur. Ancak bazı haller yerleşik içtihatlarca benimsenmiş olup şekil şartına uyulmamasına rağmen geçerliliğini yitirmemesiyle dikkat çekmektedir. Bu durumlarda dürüstlük kuralı çiğnenmemek adına, sözleşmenin geçersizliği göz ardı edilmekte ve sözleşme; geçerli bir sözleşmenin sonuçlarını doğurmaktadır. Edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesi gözetilerek sonuçlarına katlanılması sağlanır. Bu durumun en tipik ve genel örneği ise müteahhidin yapının tüm inşasını bitirmiş olduktan sonra iskan izni için başvuru yaptığı sırada arsa sahibinin sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi halidir. Bu durumda Türk Medeni Kanunu m.2 uyarınca düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmektedir. Hak iddiasının kötü niyetle yapılmasının önüne geçen bu uygulama Yargıtay’ın yerleşik içtihatları arasındadır.

Müteahhidin arsa sahibi ile anlaşarak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı üstlendiği ve bu bölümlerin devrinin talebi hakkının kendisinde bulunduğu durumlar için de arsa sahibinin bu aşamada müteahhide ya da üçüncü kişilere karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizliğine ilişkin bir savunmada bulunamayacaktır. Kısaca toparlamak gerekirse; aslen resmi şekil şartına bağlı olarak yapılması gereken kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliği; dürüstlük kuralının gerektirdiklerine ve somut olayın özelliklerine bakılarak değerlendirilmeye tabi tutulacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin ve Arsa Sahibinin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhide ve arsa sahibine belli edimleri ifa etme borcu yüklemektir. Bu borçlardan müteahhidin borçları şu şekilde sayılabilir:

  • Sadakat ve Özen

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine verilen vekaleti ve görevi, işin gereklerine ve kendisine duyulan güvene uygun şekilde yerine getirmekle yükümlüdür. Sözleşme gereğince kullanılacak olan malzemelerin aksi kararlaştırılmadığı müddetçe en az orta kalitede olması, bu malzemelerin koruma ve muhafazası, sır saklama yükümlülüğü gibi edimler müteahhidin sadakat ve özen borcu kapsamında yerine getirmesi beklenen davranışlardır.

  • İşi Bizzat İfa

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca yüklenicinin bizzat ifası zorunlu kılındı ise; aksi hali yani işi alt yükleniciye yaptırması halinde borca aykırılık söz konusu olacaktır. Bu durumda müteahhitten tazminat isteme hakkı doğacak olan arsa sahibinin bu hakkı kullanması durumu ortaya çıkacaktır. Bu şekilde bir hüküm bulunmaması halinde ise işin niteliği ve gerektirdiği ölçüde alt yüklenicilerden faydalanılabileceği açıktır. Teknik şartname uyarınca gerekleri yerine getirilmiş bir inşaatın teslimi şartı bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhidin bizzat ifası şartı konulmuşsa, bu şarta uygun olarak yüklenicinin binayı bizzat yapması gerekmektedir.

  • Araç ve Gereç Sağlama

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükümlülük altına girdiği inşaatı yapabilmesi için gerekli olan teknik araçları ve yapı malzemelerini, bu inşaatın yapımında çalışacak işçi ve kalifiye elemanları sağlamak ve bulundurmakla yükümlüdür. Bunun yanı sıra yan yükümlülüklerden olan arsa sahibine inşaat yapım süresinde oturacağı evi sağlamak ve kirasını karşılamak da yüklenici yükümlülüklerinden sayılmaktadır.

Müteahhide yüklenen bu yükümlülükler arsa sahibi için tek başlarına sözleşmeden dönme imkanı tanımasa bile bu yükümlülüklerin gereğine göre yerine getirilmemesi halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin maddi tazminat sorumluluğunu meydana getirecektir. Bu edimlerin asli borçlar olarak kararlaştırılmış olması ve sözleşmenin unsuru olarak belirlenmiş olması durumunda ise borca aykırılık oluşturduğu durumda pek tabii sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı arsa sahibine tanınmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından çıkacak hukuki ihtilaflara bakmakla görevli mahkeme görevli mahkeme asliye hukuku mahkemeleri iken, yetkili mahkeme ise arsanın kayıtlı olduğu yer asliye hukuk mahkemeleri olarak düzenlenmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin K:1999/115 sayılı kararında yüklenicinin sorumluluğu ile ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu meydana getirilecek yapının bir eser sözleşmesi niteliği taşıdığını bu sebeple de müteahhidin işi bizzat yerine getirmesinin zorunlu olduğu; ayrıca sadakat ve özen borcunun gereklerine uygun şekilde işi ifa etmesi gerektiğine hükmolunmuştur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 1996/1261 karar sayılı kararında ise davalı müteahhidin ruhsatsız ve projesi olmaksızın inşaata başladığı tespit edilmiş olup tespit raporu sonucunda işin vaat edilen sürede bitirilmesinin mümkün olmadığı görülmüştür. Bu sebeplere dayanarak sözleşmeyi fesheden arsa sahibinin talebi haklı bulunmuştur.

Yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1993/1196 sayılı kararında; aksi kararlaştırılmadıkça inşaat ruhsatını alma sorumluluğunun arsa sahibinin yükümlülükleri arasında olduğunu ve bu ifanın yerine getirilmemiş olması durumunun yükleniciden inşaata başlamasını isteme hakkına engel olacağı belirtilmiştir.

Ümraniye Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Ümraniye gayrimenkul avukatı gayrimenkul hukuku alanına giren uyuşmazlıklar hakkında çözüm sunmaktadır. Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üstünden meydana gelebilecek uyuşmazlıkları engellemiş olan ve taşınmaz mallar üstündeki hakları belirleyen hukuka denir. Gayrimenkul hukuku geniş kapsamlı bir hukuk dalı olduğundan kesinlikle hususi tahsil almış avukatlardan bu mevzuda yardım katılımı gerekir. Tapu işlemleri, kira sözleşmeleri benzer biçimde mevzular bunlardan doğmuş problemleri gayrimenkul hukukunun kapsamındadır. Eşya hukukunun en kapsamlı alanını oluşturan, taşınmazların süreçleri ve hakları TMK ile belirlenmiştir.

Gayrimenkul Hukuku Nedir

Gayrimenkul eşya hukukunun bir alt dalıdır. Eşya hukukuna ait bütün uyuşmazlıkları çözümler. Gayrimenkul binaları, apartmanları, arsaları bütün taşınmaz malları içine alır. Ayrıca bütün taşınmaz mevzuları da ele almaktadır. Gayrimenkul alanında olup biten uyuşmazlıkları halletmek ve açıklığa kavuşturmak için işinde uzman bir avukatla davranmak gerekir. Hukuk alanın birtakım dallarında avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak Ümraniye gayrimenkul avukatı sizin için gerekli olan avukattır. Zira birtakım davaların çözülmesi zordur. Bu çözülmesi açısından zorluk derecesi yüksek davalardan biri de gayrimenkul davalarıdır. Bir avukatla çalışmak, sürecin işleyişi hakkındaki malumat sahibi olmak gerekir. Ümraniye gayrimenkul avukatı;

  • Kamulaştırma davaları,
  • Tapu ve tescil davaları
  • Kira sözleşmeleri,
  • İnşaat sözleşmesi,
  • Bina idare sözleşmesi,
  • Proje idare sözleşmesi,
  • Genel emlak hukuku,
  • Kat irtifakı sözleşmesi,
  • Ortaklığın iptali davaları,
  • Alışveriş merkezlerinin idare sözleşmeleri

gibi bütün alanlara hakimdir.

Gayrimenkul Hukuku Hangi Alanları Kapsar

Gayrimenkul hukuku birçok hukuk branşının alt dalını kapsamaktadır. İrtifak hakkının kurulmasının yanı sıra ön alım davaları, istimlak ve istihkak davaları da bu kapsamda değerlendirilmektedir. Bunların haricinde gayrimenkul hukuku, el atmanın engellenmesi, izale-i şüyu, ipotek uyuşmazlığı davaları da bu davalar içinde yer almaktadır. Tahliye davaları için kira bedellerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Tüm bu işler için de gayrimenkul hukukunu iyi bilmek gerekmektedir.

Tapu Davaları

Tapu davası çoğu zaman gayrimenkul hukuk kapsamında ya da alanında yer edinen taşınmazlar ile alakalı konulardan bir tanesi ve sıklıkla mevzu olan davaların başlangıcında tapu davası gelmektedir. Tapu tescili ve tapu iptali benzer biçimde davaları kapsar. Hukuka aykırı düzeltilmesi ihtiyaç duyulan şeyler var ise yaşanılan mağduriyetleri ortadan kaldırılması amaçlanmaktadır. Tapu davaları Asliye hukuk mahkemelerinin vazife alanında bulunmaktadır. Taşınmazın bulunmuş olduğu yerde ki mahkemeye başvurarak tapu davası tapu avukatı ile vekâlet verilerek yürütülebilir.

İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahibi ile müteahhit içinde arsa oranı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin kendisine devredeceği belli bir arsa oranı ya da daireye mukabil müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üstünde bağımsız bölümler yapmış olup bir bina meydana getirmesini isteyerek icra ettikleri sözleşmeye denir. Arsa oranı karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi karma bir sözleşmedir.

Bu tip sözleşmelerin Ümraniye gayrimenkul avukatı ile yapılmasında yarar vardır. Mağduriyet yaşamamak için gayrimenkul avukatı işinize bir hayli yarayacaktır. Bundan ötürü inşaat sözleşmeleri arsa oranı karşılığında yapıldığında uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve detaylı düzenlemeler yapılmalıdır. Sözleşmenin feshi, tazminat davası gibi benzer biçimde sözleşmeden meydana gelen bütün sıkıntıları işinde uzman avukatla halletmek gerekir.

İzale-i Şuyu Davaları

Birden fazla ortağı bulunan her türlü taşınır ve taşınmaz mallardaki ortaklığı bitirmek amacıyla oluşturulan davalardır. Davalar taşınmazın bulunmuş olduğu yerdeki Sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Genellikle uzun bir süreç gerektiren davalardır. Satış yöntemiyle ve bölünmek suretiyle ortaklığın giderilmesi de benzer biçimde açılmaktadır. Ümraniye gayrimenkul avukatı size bahsedilen tüm bu davalarda hukuki destek vermektedir.

Şile Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Şile gayrimenkul avukatı taşınmazlar hukuku ile ilgili olan avukattır. Arsa, arazi, apartman, konut, arsa şeklindeki taşınmaz olarak vasıflandırılan yapılar ile alakalı her türlü düzenlemelerin bulunmuş olduğu ve taraflar içinde çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir. Gayrimenkul hukuku, içinde birçok bilgileri ve istisnaları ile beraber çok geniş ve zor bir hukuk dalıdır. Bu alanda, hukuki danışmanlık almadan hareket edilmesi de ileride karşılaşılması olası bir soruna ve ciddi sıkıntıya yol açabilmektedir. Bu bakımdan hem Türklerin bununla beraber yabancıların gayrimenkul edinme hakkı, Türkiye mevzuatına müsait olarak çözümlenmesi ihtiyaç duyulan mühim bir husustur. Sıklıkla karşılaşmış olduğumuz dava türlerimiz ayrıntılı bir halde aşağıda belirtilmiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni gerçek sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan ya da hukukî sebepten mahrum bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili merhametli olmayan 3. kişileri tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir. Şile gayrimenkul avukatı sizi bu konuda bilgilendirecektir.

Türk Medeni Kanunu’na bakılırsa taşınmaz mülkiyeti kaide olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafınca bir ekip şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı olası kılınmıştır.

Olağan zamanaşımı ile kazanım ise bu yollardan biridir. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üstündeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on sene süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanıldığı iyelik hakkına itiraz edilemez. Olağan zamanaşımı ile kazanımın şartlarını belirtmek icap eder ise; öncelikle tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı olası değildir. Tapuda meydana getirilen yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 sene sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen ferdin, bu taşınmaz üstündeki zilyetliğini 10 sene uzunlukta aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetliğin kesinlikle iyiniyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir. Anlatılan her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup şartlardan birinin somut vakada bulunmaması olağan zamanaşımı ile iktisaba mani teşkil edecektir. Şile gayrimenkul avukatı tapu iptal ve tescil davalarınızda sizin yardımcınız olacaktır.

Zamanaşımı ile kazanım yollarından bir ötekisi ise olağanüstü zamanaşımıdır. KAyıtsızbir taşınmazı davasız ve aralıksız şekilde yirmi yıl iyiniyetli olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran şahıs, taşınmaz üzerinde iyelik hakkının kütüğe tesciline karar verilmesini talep etme hakkına sahiptir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da yirmi sene evvel ile alakalı gaiplik sonucu verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının ya da bölünmesinde mahzur olmayan bir parçasının zilyedi de, mülkiyet hakkının kütüğe tesciline karar verilmesini talep edebilir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Şile gayrimenkul avukatı ile görüşmeniz gerekmektedir.

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; taşınmaz mülkiyetinin mirasçılar için de zamanaşımı ile kazanılamayacağı vurgulanmaktadır. Söz konusu tescil davaları hazineye ve alakalı kamu tüzel kişilerine ya da var ise tapuda malik görünen ferdin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir. Şile gayrimenkul avukatı bu ve buna benzer davalar hakkında uzmanlaşmış olan avukatınızdır.

Sancaktepe Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Sancaktepe gayrimenkul avukatı aslen eşya hukuku ve buna bağlı konularla ilgilenen avukata halk arasında verilen isimdir. İnternette “gayrimenkul avukatı” ismi altında oluşturulan başlıklar reeli yansıtmamaktadır. Mevzuatta gayrimenkul avukatı isminde bir avukatlık dalı tanımlanmamıştır. Gayrimenkul davalarına giren avukatların kendini gayrimenkul avukatı olarak tanıtması da yasal olmamakla birlikte maalesef Türkiye’de avukatlık mesleği uygulamanın yol göstericiliğinde şekillenmektedir. Türkiye’de avukat, her türlü dava ya da işi takip yetkisine sahiptir. Bilhassa İstanbul, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde mesleğimiz uzmanlaşmayı gerektirmiş durumdadır. Otluoğlu ve Yılmaz Hukuk Bürosu olarak Sancaktepe Gayrimenkul Avukatı, Sancaktepe Gayrimenkul hukuku, Sancaktepe İnşaat davaları, Sancaktepe Tapu iptal tescil davaları ve İstanbul’da Ortaklığın giderilmesi davalarında avukatlık hizmeti veriyoruz.

İstanbul’da gayrimenkul avukatı, emlak ve tapu içerikli hukuki mevzularda uzman olan, tapu ve kadastro ile gayrimenkul davalarına bakan avukatlar için kullanılan sıfattır. Sancaktepe gayrimenkul avukatı olarak etkinlik göstermekte olan hukuk büromuzdaki emlak avukatları İstanbul haricinde Türkiye’nin değişik illerindeki davalarda da hukuki yardım vermektedir. İnşaat sektörünün hızla geliştiği son 10 yılda artan inşaat ve ruhsat rakamları ile beraber emlak hukuku uyuşmazlıklarında da bir artış gerçekleşmiştir. Bitirilemeyen ve yarım kalan inşaatlar, iskan ve ruhsat alınmaması, tapunun verilmemesi, bir dairenin birden fazlaya kişiye satılması ya da satılan daireye banka lehine ipotek koydurulması şeklinde hukuki problemlere son yıllarda hayli rastlanmaktadır. Bunun yanında teslim edilen dairenin, vaat edilenden değişik olması, teslimi meydana getirilen dairenin satış yaparken yayınlanan metrekareden düşük olması da yaygın sorunlar arasındadır. Ayrıca ayıplı ve kusurlu teslim şeklinde gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları da uygulamada sıkça görülmektedir. Dolayısıyla, Sancaktepe gayrimenkul avukatı görevi, inşaat sayısının fazla olduğu büyük şehirlerde fazlaca daha fazladır.

Gayrimenkul Hukuku

Otluoğlu & Yılmaz Hukuk Bürosu, gayrimenkul avukatı olarak emlak içerikli hukuki meselelerde hukuki danışmanlık ve tapu davalarında avukatlık hizmeti vermektedir. Uzun yıllara dayalı tecrübesi ile tapu davaları ve emlak davaları alanında uzmanlaşan hukuk büromuz bilhassa gayrimenkul alanında hukuki danışmanlık vermektedir.

Gayrimenkul davaları, ev, işyeri ya da arsa şeklinde emlak niteliği taşıyan hem son aşama kırılgan ve hem de uzun devam eden davalardır. Usul kurallarının sıkı uygulanmış olduğu ve uzun bir vakit dilimine yayılan bu tür tapu davalarında uzman bir avukat ile çalışmanın önemi yadsınamaz. Emlak hukuku uzmanı bir avukatın hukuki uyuşmazlığı doğru çözümleme ederek doğru hukuki yoldan ilerlemesi lüzumsuz vakit ve para kaybını engelleyecektir. Örnek vermek gerekirse bir ihtarname ile 2 haftada çözülecek bir mevzu için 3 sene sürecek bir gayrimenkul davası açmanın gereği kuşkusuz ki yoktur. Dolayısıyla emlak hukuku uyuşmazlığının doğru biçimde analizi fazlasıyla önemlidir. Tecrübeli bir gayrimenkul avukatı, hukuki meselenin özünü kavrayıp doğru teşhisin arkasından doğru bir yasal yoldan ilerleyecektir.

Yürürlükteki mevzuata göre, ceza avukatı ile sanığın temsil edilmesi ihtiyaç duyulan birtakım ceza davaları hariç, öteki hiçbir davada avukat tutma zorunluluğu yoktur. Gayrimenkul davalarında da avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar davalarını kendileri açarak takip edebilirler. Tarafların usul yönünden yapacağı en küçük bir yanlış davanın usulden kaybedilmesine yol açabilir. Taşınmaz davalarının önemi sebebiyle bir uzman hukukçu ile davanın takip edilmesi tarafların yapacağı olası hataları ortadan kaldıracaktır.

Taşınmaz davaları sıklıkla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde yazılı yargılama usulü uygulanarak görülen davalardır. Örneğin, delillerin sunulması için mahkeme tarafınca verilen süreye riayet edilmediği takdirde, yargılama dava dosyasına asla kanıt sunulmamış şeklinde devam edecektir. Sancaktepe gayrimenkul hukuku ile ilgili merak ettiğiniz diğer konular için bize ulaşabilirsiniz.

Oretra