Kiracının tahliyesi, TBK ve İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca yapılmaktadır. Buna göre öncelikle tarafların arasında geçerli bir kira akdi bulunmalıdır. Söz konusu kira akdinin kanunlarda sayılan sebepler doğrultusunda veya tarafların karşılıklı iradelerinin uyuşması neticesinde sona ermiş olması gerekmektedir. Kiracı, artık kiralanan taşınmazda geçerli bir hukuki sebebe dayanarak bulunmamalıdır. Bu haller sonucunda kiracının tahliyesi icra müdürlüğü eli ile gerçekleştirilmektedir.
Kiracının tahliyesi, birçok aşamayı kapsayan çeşitli yollar aracılığı ile yapılabilmektedir. Buna göre başta Türk Borçlar Kanunu hükümleri nezdinde düzenlenen bildirim ve dava yolu ile fesih halleri mevcut iken İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca kira borcunu ödemeyen, edimini kanuna uygun yerine getirmeyen kiracı açısından ilamsız icra takibi başlatılması ile tahliye sürecinin ilk adımı başlatılmış olmaktadır.
Kiracının tahliyesi, öncesinde kira akdinin gereklerinin yerine getirilmediğinin veya kanunda sayılan hallerin oluşmuş olmasının tespitinin ardından gerçekleştirilen bir icradır. Tahliye, ancak icra müdürlüğünce yerine getirilebilir. Kiraya veren kendisi tahliye yapamaz.
Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?
Kiracının tahliyesi sebepleri, kanundan doğmaktadır veya tarafların bu yönde buluşmuş irade beyanları neticesidir. Buna göre kira akdinin sona erdirilmesinin iradi bir hukuki işlem olmadığı haller, sınırlı sayıdadır. Belirli usullere tabidir. Usulüne uygun yapılmayan işlemlerde kiracının tahliyesi uzun ve maliyetli süreçlerin sonunda yerine getirilebilecektir. Buna göre kiracının tahliyesi sebepleri üç ana grupta incelenmektedir:
1- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
Kira ilişkisi TBK hükümleri nezdinde düzenlenmiştir. Buna göre kira ilişkisinin hangi hallerde sona erdirilebileceğine ilişkin çeşitli hükümler bulunmaktadır. Öncelikle belirtilmesi gerekir ki bir kira akdi belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirsiz süreli de yapılabilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin sonunda kendiliğinden sona ermektedir. Taraflar kira ilişkisini devam ettirmek isterlerse sözleşme belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kira ilişkisinin ne zaman sona ereceği düzenlenmemiştir. Buna göre fesih bildirimi ve kira dönemi sürelerine uyularak kira sözleşmesi taraflarca feshedilebilecektir. Bununla birlikte iflas eden kiracı, kiraya verenin talebi doğrultusunda süresinde güvence gösteremez ise de sözleşmenin kiraya veren tarafından feshetmesi mümkündür.
Öte yandan güncel ve yaygın uyuşmazlıklar konut ve çatılı işyeri kiralarında gözükmektedir. Kanun, konutlar ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin özel düzenlemeler yapmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda kiracı feshetmezse 10 yıl, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de 10 yıl boyunca kiraya verenin arzusu neticesinde kira sözleşmesi fesih yapılamaz. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinde kiracının tahliyesi belirli şartlar altında mümkün olabilmektedir aksi halde 10 yıl sözleşme süresinin içerisinde kiracı tahliye edilememektedir.
Bildirim yolu ile fesih için 10 yıldan sonra her uzama yılbaşından 3 ay önce bildirim yapılması neticesinde, kiraya verenin arzusu ile kira sözleşmesi sona erdirilmektedir. Aksi halde süre bitimi sebebi ile kiracının tahliyesi istenemez.
Hayatın olağan akışı içerisinde kiraya verenin birtakım ihtiyaçları olabilmektedir. Bu durumlar TBK 350. madde ve devamı hükümleri doğrultusunda düzenlenmiştir. Bu hallerde kiraya veren kira dönemi ve fesih sürelerine uyarak tahliye davası açma hakkına sahiptir. Dava yolu ile sözleşmenin sona erdirilmesinin ardından kiracının tahliyesi istenebilmektedir.
Bunların haricinde bir kira yılı içerisinde kira borcunu 2 kez ödemeyen ve bunlar için 2 kez yazılı ihtarnameye rağmen ödemeyen kiracı aleyhine yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılması sonucunda da tahliye sağlanmaktadır.
2-Tahliye Taahhütnamesi
Görüldüğü üzere TBK kapsamında kiracının tahliyesi istisnai haller dışında dar olarak sınırlandırılmıştır. Kiraya veren uzun sürecek davalar ve masraflar ile meşgul olacaktır. Bu nedenle kiraya verenler söz konusu yükümlülüklerden kurtulmak ve kanunu dolanmak amacı ile kiracılardan tahliye taahhütnamesi almaktadırlar.
Tahliye taahhütnamesi TBK 352. maddede gösterilen evraktır. Şartları, doktrinde ve yargı kararları ışığında oluşmuştur. Buna göre tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından belirli bir zamanda tahliye taahhüdünün verildiği evraktır.
Tahliye taahhütnamesi içeriğinde kiracının kiraya verene tahliye tarihinin, kira akdinin sona erdiğinin, taahhüdün hangi tarihte verildiğinin bildirildiği yazılı evraktır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için taahhüdün verildiği tarih kira sözleşmesinin tarihinden en az 1 ay sonra olmalıdır. Aksi halde Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi imzalanması baskısı altında alındığı, iradenin sakatlandığı ve bu nedenle belgenin hukuka aykırı olduğu kabul edilmektedir.
Hukuka uygun oluşturulmuş bir tahliye taahhütnamesi ile ilamsız icra yolu işletilerek kiracının tahliyesi sağlanabilmektedir.
3-İcra İflas Kanunu
İcra İflas Kanunu 296. ve 297. maddelerde düzenlendiği üzere, kirasını ödemeyen kiracının ilamsız icra yolu ile tahliyesi istenmektedir. TBK hükümlerindeki düzenlemeden farklı olarak bu yöntemde dava açılması gerekli değildir. Kiracının tahliyesi icra takibi yolu ile mümkün kılınmıştır. Buna göre ilamsız icra takibinde 30 günlük süre içerisinde kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebi de yapılır. Takip kesinleştikten ve 30 günlük süre bittikten sonra icra mahkemesinden tahliye talep edilebilecektir. Uygulamada TBK hükümlerine göre öncelikle kiracının tahliyesi icra takibi yolu ile sağlanmaya çalışılmaktadır. Daha hızlı sonuçlanan bir yoldur.
Kiracının Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?
Kiracının tahliyesi davasının konusunu esasen kira bedelinin ödenmemesi veya TBK 350, 351 ve 352. maddelerdeki sınırlı olarak sayılmış haller oluşturmaktadır. Buna göre ihtiyaç hallerinin veya kira bedelinin ödenmediğinin tespiti hususunda yetkili mahkeme kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kiraya verenin kendisinden doğan ihtiyaç sebepleri konulu, kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası veya imarı konulu, yeni malikin ihtiyacı sebebi konulu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecektir.
Tahliye taahhütnamesi ile sona eren bir kira ilişkisi için icra takibi başlatılabilir veya yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.
Dava açılan hallerde mahkeme ilamı alındığı takdirde artık ilamlı icra takibi yapılacak ve tahliye icra müdürlüğünce gerçekleştirilecektir.
Kira borcunun ödenmemesi halleri esasen hem icra takibi hem de dava yolu ile tahliyenin konusunu oluşturmaktadır. Kiraya verenin seçimlik hakkı mevcuttur. Durumun gereklerine göre her iki yöntem de kullanışlıdır, buna göre:
TBK ve İİK hükümleri uyarınca kira borcunun yerine getirilmemesinin şartları arasında nüans vardır. TBK hükümleri uyarınca bir kira yılı içerisinde iki kez kira ödenmemesi ve neticesinde 2 kez haklı ihtar çekilmesi, tahliye davası açmak için şarttır.
İİK hükümleri uyarınca bir kez dahi kira bedeli ödenmez ise tahliye talepli ilamsız icra yoluna başvurulabilir fakat bu yolda dava açmak için 30 gün içerisinde geniş anlamda kira borcunun ödenmemesi gerekmektedir. Ödenir ise İcra Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılamayacaktır.
Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açmak için ise süresi içinde 2 kez kira borcunun ödenmemesi ve bunlara bağlı haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarlardan sonra kira borcunun ödenmesi sonucu değiştirmemektedir. Kiracının temerrüde düşürülmesi yeterlidir. Kiracının tahliyesi davası için her iki yola da başvurulması mümkündür.
Kiracının Tahliyesi İcra Takibi Nasıl Açılır?
Kiracının tahliyesi icra takibi yolu ile ilamsız ve ilamlı icra takibi şeklinde gerçekleştirilebilmektedir. Kira ilişkisinin mahkeme kararı ile sona erdirildiği hallerde ilamlı, kira borcu ödenmemesi sebebi ile veya tahliye taahhüdünün işletilmesi istenen yollarda ilamsız icra yoluna başvurulmaktadır. İlamsız icralarda tahliye taahhüdüne itiraz edilmesi halinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemelerde tahliye davası açılması gerekmektedir. Kira borcunun ödenmemesi ve kesinleşmesi hallerinde de icra mahkemesinden tahliye talep edilmelidir.
Karar kesinleştikten ve icra dairesi tebligatları yaptıktan sonra tahliye için bir süre verilmesi şart değildir. Buna göre icra müdürlüğünce zorla tahliye yapılacaktır.
