Kira ilişkisi içerisinde kiraya veren ve kiracı arasında belli uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar genellikle tahliye davası, kira tespit davası gibi davalarla çözüme kavuşur. Genellikle taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıkların başında kira sözleşmesinin yenilenmesi döneminde mevcut kira bedeline yapılacak olan zamdır.
Hukuk sistemi kişilerin hak ve menfaatlerini korumayı gözetir ve güçlü ile güçsüz arasında bir denge ortaya çıkarır. Her ülkenin ekonomik koşulları içerisinde enflasyon meydana gelebilir bu enflasyona bağlı olarak kiraya vereni mağdur etmemek adına her yıl için belli bir kira artış oranı ortaya çıkar. Ancak kira bedeline artış yapılırken kiracının ekonomik menfaatlerinin de gözetilmesi gerekir. İşte bu sebeple her yıl ve her ay için kira artış oranları ÜFE-TÜFE’ye göre belirlenir. Kiraya veren açıklanan oranlar üzerinde bir kira artış bedeli hukuken talep edemez.
Kira bedelinin artışı konusunda kiraya veren ve kiracı arasında bir uyuşmazlık yaşandığında bu durumda açılan davaya kira tespit davası denir.
Kira ilişkisi ve bu ilişkiden doğan uyuşmazlıklar Türk Borçlar Kanunu’nda özel ve detaylı olarak belirlenmiştir. Kira ilişkisi içerisinde yaşanan uyuşmazlıklar görevli ve yetkili mahkemeler tarafından ilgili kanun hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulur. Aynı şekilde kira tespit davasına ilişkin uygulanacak hükümler de Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisi içerisinde hem kiracının hak ve borçlarını hem de kiraya verenin hak ve borçlarını düzenleme altına almıştır. Hukuk sistemi güçsüz olan tarafı koruma eğilimindedir ancak bu taraflar arasında herhangi bir menfaat dengesizliğini yaratmamaktadır. Kira ilişkisi kapsamında kanun içerisinde kiraya verenin belli hakları da koruma altına alınmıştır.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu kira bedeli başlığı altındaki madde 343 ve devamında anlatılmıştır. Bu davanın açılmasındaki amaç kiraya verilen taşınmazın o günkü ekonomik koşullarda kiraya verilmesi gereken bedelin objektif ve iyi niyete göre belirlenmesidir. Kira bedelinin tespiti için açılan bu dava yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için açılabilir.
Kira tespit davası teknik düzenlemeleri olan ayrıntılı ve teferruatlı bir davadır. Mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek almak gereklidir. Kira tespit davasında belirlenecek olan kira bedeli o zamanın ekonomik şartlarına göre ve açıklanan verilere göre belirlenebilir.
Kanunen kiraya veren açıklanan oranların üzerinde bir kira artışı talep ederek kiracıyı ekonomik güçlüğe sokamaz. Kira tespit davaları için kanunun görevli kıldığı mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Bu göreve ilişkin kural kamu düzeninden olup farklı bir mahkemede dava görülemez. Yetkili mahkeme ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir. Taşınmazlar hakkında uygulanan bu yetki kuralı kesin olup aksine bir sözleşme yapılamaz.
Kira tespit davası açılırken ödenecek olan harç bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Bu davayı kira ilişkisinin her iki tarafı da yani kiraya veren de kiracı da açabilir. Ancak uygulamada genel olarak kiraya verenler tarafından açıldığı görülür. Kiracı tarafından kira tespit davası açılmasının herhangi bir hukuki engeli yoktur.
Kira tespit davaları genellikle 1 yıl içinde sonuçlanırlar. Ancak bu zamanlama davanın görüldüğü mahkemenin iş yükü yoğunluğuna bağlı olarak değişebilir. Öngörülenden daha önce veya sonra da sonuçlanabilir. Kira tespit davası keşif ve bilirkişi raporları gerektiren teknik davalardır. Bu sebeple ivedilikle sonuçlanması hayatın olağan akışına göre beklenmez.
Kira Tespit Davası 5 Yıl
Kira tespit davasında kurulan kira ilişkisinin süresi önemlidir. Şöyle ki bu davada uygulanan 5 yıl kuralı vardır. Bir kira ilişkisinin 5 yıldan fazla veya az sürmüş olması davanın sonucunda tespit edilecek bedelde değişiklik gündeme getirebilir. [1]
Bu dava 5 yıldan daha az sürmüş bir kira ilişkisinde kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla açıldıysa sulh hukuk mahkemesi hâkimi o zamanda belirlenmiş TÜFE oranından bedeli tespit edecektir. TÜFE oranı kira bedelinde yapılacak en yüksek artışı belirler. Taraflar aralarında anlaşabilirse daha altında da kira bedelini belirleyebilirler. Ancak bu konuda bir uzlaşma sağlayamamaları durumunda genellikle bu dava açılır.
Kira tespit davası 5 yıldan daha uzun sürmüş bir kira ilişkisinde kira bedelinin tespit edilmesi amacıyla açıldıysa sulh hukuk hâkimi TÜFE oranı ile bağlı değildir. Hâkim bu durumda TÜFE oranının üzerinde de bir kira artışına hükmedebilir. Hâkim gerekli görürse bilirkişiden rapor isteyebilir. Bilirkişi inceleme yaparken pek çok durumu göz önünde bulundurarak bir rapor hazırlar.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davasının açılması için kanunun öngördüğü belli şartlar vardır. Bu şartlar; geçerli bir kira sözleşmesinin olması, davacının bu davayı açmasında hukuki bir yararının bulunması ve kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kira sözleşmesinde ek madde olarak kira bedelinin her yıl belirlenecek kira artış oranına göre artacağı yazıyorsa ayrıca yazılı bir ihtara gerek olmaz. Ancak böyle bir hüküm yoksa ve yazılı bir ihtarda çekilmemişse ve yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira tespit davası da açılmamış ise önceki kira bedeli yeni dönem için de geçerli olacaktır.
Kira tespit davasının açılmasına hukuki yararı bulanacak kişiler kiracı, kiraya veren, malik gibi kişilerdir. Bu davayı açmakla ilgili hukuki bir yararı bulunan kişi kimse davayı açabilir. Kanunda buna ilişkin herhangi bir sınırlama ve engel bulunmamaktadır. Ancak hukuki yararı bulunmayan kişiler bu davayı açamazlar. Açsalar dahi hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle dava usulden reddedilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davasının açılabilmesi için kanunda öngörülmüş herhangi bir süre yoktur. Kira ilişkisi devam ettiği müddetçe bu dava her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminden 30 gün önce açılıp açılmaması davada verilecek kararda etki doğurur. Eğer yeni kira dönemi başlamadan en geç 30 gün içinde açılırsa verilecek hüküm yeni kira döneminde uygulanır. Ancak süreye uyulmadan bu süre geçtikten sonra dava açılırsa verilen karar gelecek kira dönemi için etki doğurur.
Kira tespit davasını kanunen sözleşmenin her iki tarafı da kira ilişkisi devam ettiği süre zarfında açabilir. Kiracı, kiraya verenin kira bedelini kanuna aykırı şekilde fahiş bir oranda arttırdığını ve kendisinin ekonomik sıkıntıya düştüğünü iddia ederek bu davayı her zaman açabilir. Ayrıca kira tespit davası açabilecek diğer kişiler de taşınmazın maliki veya varsa paydaşlarıdır. Buradan anlaşılmaktadır ki kira ilişkisinde kiraya veren ve taşınmazın maliki farklı kişiler olabilir. Her birisi hukuki bir yararı bulunduğu gerekçesiyle kira tespit davası açmaya kanunen yetkilidir.
Kira tespit davası açmaya yetkili kişiler bu davayı kendileri takip ederek yürütebilirler. Ancak herhangi bir hak veya menfaat kaybı yaşamamak adına konuda uzmanlaşmış bir avukattan yardım alabilirler.
[1] Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2014/4347 E. 2014/8817 K. Kararında 5 yıl boyunca devam eden ve 5 yıldan sonra tekrar uzatılmak istenen kira ilişkisi için 5 yılın üzerinde olan kira ilişkisinde emsallerine göre karar verilebileceğini hüküm altına almıştır.
