Tahliye taahhütnamesi gündelik hayatta kiracı-kiraya veren arasında gerçekleştirilen bir prosedür olarak karşımıza çıkmaktadır. Tahliye taahhütnamesi ne işe yarar diye merak eden ve araştırma yapanlar için tahliye taahhütnamesi sonuçlarının hem kiracıyı hem de kiraya vereni ilgilendirdiğini söylemek mümkündür. Tahliye taahhütnamesi şartları ve hükümlerinin yer aldığı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği kiracı- kiraya veren ilişkisinde kanun hükümleri kiracının yanında yer almaktadır. TBK hükümlerinin çoğunluğuna bakıldığında süreç kiracı lehine seyretmektedir. Ancak bazı hallerde tahliye taahhütnamesi gibi işlemlerle kiraya verene kiracıyı tahliye imkanı tanındığı görülmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi nedir sorusunun cevabına değinmek konunun yeterince aydınlatılması için önem arz etmektedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı kişinin kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte terk edeceğini beyan etmesi anlamına gelmektedir. Bahsi geçen beyan Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere şekle sıkı sıkıya bağlı olan bir beyandır. TBK m. 352’de bu tahliye taahhütnamesi şartları hükümlerine yer verildiği görülmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?
Bir kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamına gelmez. Yukarıda belirttiğimiz üzere kanun kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Kiraya verene bu hak tanınmamıştır.
Tahliye taahhütnamesi ne işe yarar sorusu da işte bu noktada devreye girmektedir. Kiracının kirayı ödediği müddetçe kiralanan taşınmazdan ayrılmaması durumunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya veren ve kiracı arasında, kiracının kira sözleşmesi süresi sonunda veya belirlenen başka bir tarihte kiraya konu taşınmazı terk edeceğine dair beyanını şartlarına uygun olarak oluşturulmuş bir tahliye taahhütnamesi ile belirtmesi halinde kiraya veren kiracıyı tahliye taahhütnamesi süresi sonunda ilgili taşınmazdan çıkarabilmektedir.
Kira Tahliye Taahhütnamesi
Kira tahliye taahhütnamesi ile kiraya verene bu taahhütname ile direkt olarak kiracıyı kiraya konu taşınmazdan çıkarma hakkı tanınmamaktadır. Kira tahliye taahhütnamesi sayesinde kiraya veren yalnızca bu taahhütname ile hukuki imkanlarını kullanma hakkını elde etmektedir. Kiraya veren kişide bulunun kira tahliye taahhütnamesi ile hangi yolların izlenebileceği TBK 352’de düzenlenmiştir. Buna göre;
- Kira tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren kiracısına dava açmak suretiyle kira bedeli ödenen taşınmazdan kiracıyı çıkarma imkanı elde edebilmektedir. Bu davaya da tahliye davası adı verilmektedir. Tahliye davasını açma süresi ve işleyecek zamanaşımı da TBK m. 352’de yer almaktadır. Buna göre kiraya veren kiracının kira tahliye taahhütnamesi üzerinde belirttiği taşınmazı terk etme tarihinden itibaren 1 ay içinde bu davayı açabilmektedir.
- Kira tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin kullanabileceği diğer hukuki yol da icraya başvurmak şeklindedir. Kiraya veren kişinin kira tahliye taahhütnamesi ile icra dairesine müracaat ederek kiracıyı tahliye etmesi mümkün olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları TBK’da düzenlenmiştir. Bunun dışında yargı kanallarınca kabul edilen ve uyulmadığı takdirde tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları sağlanamadığından taahhütnamenin geçerli olmadığı sebepler de bulunabilmektedir. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında yer alan detaylardan birinin bile yerine getirilmemesi tahliye taahhütnamesini tamamen geçersiz kılabilmektedir. Bu bakımdan tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları büyük önem arz etmektedir. İşte tüm detaylarıyla tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları:
-
Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu durum tahliye taahhütnamesi şartları arasında en önemli olan kuraldır. Bu durum TBK m.352’de de açıkça belirtilmiştir. Yazılı şekilde yapılacak Tahliye taahhütnamesi için ise herhangi bir kural belirtilmemiştir. Yani tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılabilmektedir.
Noter onayı tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında yer almasa da tahliye taahhütnamesi noterde yapılarak garanti altına alınabilmektedir. Bu durum uygulamada da büyük bir fayda sağlamaktadır. Böylece ilgili tahliye taahhütnamesi için kiraya verenin veya kiracının herhangi bir itiraz hakkı olamamaktadır.
-
Tahliye taahhütnamesi bizzat yapılmalı veya özel temsilci tarafından imzalanmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat imzalanması gereken bir belgedir. Bunun mümkün olmadığı hallerde ise kiracı tarafından özel yetkilendirilen bir kimsenin bu görevi üstlenmesi tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından herhangi bir sorun teşkil etmemektedir. Ancak burada verilen yetkinin genel vekaletname değil özel bir vekaletname şeklinde olacağı da atlanmaması gereken önemli bir detaydır. Özetle, tahliye taahhütnamesi şartları gereği tahliye taahhütnamesi imzasının kiracının herhangi bir aile bireyi, yakını vs. tarafından atılması mümkün olmamaktadır.
-
Tahliye taahhütnamesi taşınmazın boşaltılacağı tarihi içermelidir.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında yer alan bir diğer unsur da tahliye taahhütnamesi üzerinde ilgili taşınmazın boşaltılacağı tarihin yazılmış olmasıdır. Ancak burada önemli olan detay belirtilen detayın beyan lafzından anlaşılabilir olmasıdır. Tahliye taahhütnamesi üzerinde belirtilen tarihten ilgili taşınmazın boşaltılacağı tarihin net bir şekilde anlaşılamıyor olması tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları yerine getirilememiş demektir.
Tahliye taahhütnamesi üzerinde belirtilecek olan tarihin belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinden önce veya sonra olmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Bu durumu bir örnekle açıklamak gerekirse; iki yıllığına anlaşılmış bir kira sözleşmesi bakımından tahliye taahhütnamesi tarihi 3 yıl sonra olarak belirlenebileceği gibi 1 yıl sonra olarak da belirlenebilmektedir. Bu durum tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından herhangi bir sorun teşkil etmemektedir.
Tahliye taahhütnamesi zaman mefhumu bakımından dikkat edilmesi gereken bir diğer detay da taahhütnamenin ne zaman alınması gerektiği konusudur. Kanuna göre tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi esnasında veya öncesinde alınması tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından olmaması gereken bir durumdur. Buna göre, tahliye taahhütnamesi ancak kira sözleşmesi yapıldıktan sonra alınabilmektedir. Uygulamada sözleşme sonrası tahliye taahhütnamesi süresi de 15 gün-1 ay aralığında belirlenmiştir.
-
Tahliye taahhütnamesi sırasında taahhütname ile bağlı olacak kişinin iradesi serbest olmalıdır.
Bir sözleşme türü olan tahliye taahhütnamesi oluşturulması ve imzalanması sırasında kiracı kişinin o esnada aldatma, korku veya hile etkisi altına bu sözleşmeyi imzalaması tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları bakımından engel oluşturmaktadır. Tahliye taahhütnamesi imzalama esnasında irade serbestisi içinde bulunmayan kişinin tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları sağlanmadığı gerekçesiyle sözleşmeyi iptal etmek için tabi olduğu zamanaşımı süresi ise 1 yıldır.
Tahliye Taahhütnamesi Şartları
Tahliye taahhütnamesi şartları yukarıda belirtilen tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ile sınırlı tutulmuştur. Bunun dışından herhangi bir tahliye taahhütnamesi şartları bulunmamaktadır. Ancak yazılı şekilde yapılacak olan tahliye taahhütnamesi üzerinde kiralanan taşınmaza ilişkin bilgilerin, kiracıya ve kiraya verene ilişkin bilgilerin bulunması gerekmektedir. Ayrıca tahliye taahhütnamesi bakımından resmi şekilde yapılma gibi bir şart bulunmamaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi İcra Takibi
Tahliye taahhütnamesi icra takibi bakımından izlenmesi gereken yolu şu şekilde sıralayabiliriz:
- Kiraya veren ve elinde tahliye taahhütnamesi bulunan kişinin icra takibi yolunu seçmesi halinde taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracısı aleyhine icra takibi başlatması gerekmektedir.
- İcra takibi başlatılmasının ardından icra dairesi tarafından kiracıya 15 gün mühletli bir tahliyeye ilişkin ödeme emri gönderilmektedir.
- Tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin izleyebileceği iki yoldan biri olan dava bakımından yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemesiyken, ikinci yol olan icra takibi için yetkili icra dairesi kanunda tanınan icra işlemine yetkili icra dairesidir.
- Tahliye taahhütnamesi icra takibi bakımından yetkili icra dairesi takibe konu taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki icra dairesi olarak belirlenmiştir. Tahliye davasında da yetkili mahkeme yine aynı şekilde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliye taahhütnamesi dava yolu veya icra takibi başlatmak isteyen kiraya verenin, bu durumla ilgili haksızlığa uğramış kiracının veyahut konuyla ilgili bilgi almak isteyen herkesin öncelikle profesyonel bir yardım alması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesi gibi geçerlilik şartları ve prosedürü olan bir sözleşme türü ile ilgili iyi bir icra avukatı ile çalışmak süreç için son derce faydalı olacaktır.
