Kira Sözleşmesi Feshi

Kira sözleşmesinin tarafları kira ilişkisinde fesih nedenlerinin oluşması halinde kira sözleşmesinin feshi yoluna gidebilirler.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin kiralananı belirli bir kira bedeli karşılığında kiracıya kira süresi boyunca kullandırma ve yararlandırma amacıyla bıraktığı sözleşmelere kira sözleşmeleri denir.

Türk Borçlar Kanunu madde 300 uyarınca kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için akdedilebilecektir. Kararlaştırılan belirli sürenin bitimiyle birlikte kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş olacaktır. Kiraya veren işbu sözleşme süresi bitmiş olmasına rağmen kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmamışsa belirli süreli kira sözleşmesi bu tarihten itibaren belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin unsurları kiralanan şey, kiralananın kullanımı amacıyla devri, kiralanan için ödenecek bedel ve tarafların bu hususlarda anlaşmaya varmış olmasıdır.

Kira sözleşmesinin konusunu bir mal veya hak oluşturabilir. Bunun yanısıra konut ve çatılı işyerleri de Türk Borçlar Kanunu’nda bu kıstas içerisinde yer almıştır.

Kiralanan şey belli bir kullanım amacını gerçekleştirmesi için kiracıya bir bedel karşılığında belirli bir süreyle devredilmektedir. Burada artık kullanılacak şeyi elinde bulundurduğu için kiracı kiralananın yeni zilyedi haline gelecektir.

Kiraya veren ve kiracının yukarıda sayılan unsurlar hakkında mutabakata varmasıyla kira sözleşmesi kurulmuş sayılacaktır.

Kiraya Veren ve Kiracının Borçları

Kiraya verenin işbu kira sözleşmesi ilişkisi için birtakım yükümlülükleri yerine getirmesi gerekmektedir. Bu yükümlülüklerin en başında kiralayanın; kiralanan şeyin kararlaştırılmış tarihte, amacına yönelik kullanımına elverişli bir şekilde teslim etmesi gelir. Ayrıca sözleşme süresi içerisinde yine kullanıma elverişli bir biçimde bulundurmakla yükümlü olmaya devam edecektir. Bu durum konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenemeyecektir.

Kiraya veren, kiralanana ilişkin vergi ve benzeri yükümlülüklere ve yan giderlere de kendisi katlanacaktır. (Zorunlu deprem sigortası, motorlu taşıtlar vergisi, demirbaş eşyaların tamiri (kombi) gibi hususlar örnek verilebilir.)) Kiracı taşınmaz kirası söz konusuysa buna ilişkin olarak akdedilmiş olan kira sözleşmesini kiracılık haklarına dayanarak tapu siciline şerh ettirebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu madde 312 uyarınca kiracının temel yükümlülüklerinden biri de kira bedelini ödemektedir. İfa zamanı, sözleşmede farklı bir kararlaştırma veya yerel adet olmadıkça her ayın sonu olacaktır. Kiraya veren ve kiracı sözleşme metninde bunun aksini kararlaştırabilme yetkisini haizdir. İfa zamanı hükümleri emredici nitelikte değildir. Kiracı kiralanan şeyi kullanmasa dahi elinde bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır. Ancak kiracıya kira bedeli ve ödemesi gereken diğer giderler dışında başkaca bir meblağı ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesiyle ilgili cezai şartın muaccel olacağıyla ilgili anlaşmalar da geçersiz sayılacaktır.

Türk Borçlar Kanunu madde 342 uyarınca konut ve çatılı işyerlerinde kiracıdan istenecek güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamayacaktır.

Kiracı yukarıda sayılmış temel yükümlülüğün yanısıra sözleşmede belirlenmiş kurallara uygun olarak kiralanan şeyi özenle kullanmalı, bir taşınmaz kiralanmışsa taşınmazda oturan diğer kişilere ve komşulara gereken saygıyı göstermelidir. Bu özenle kullanım borcuna ek olarak taşınmazın olağan kullanımı için temizlik ve bakım giderlerini de üstlenecektir. (Aksi sözleşmeyle kayıt altına alınmadıkça ısıtma, aydınlatma ve su kullanımı gibi kullanım giderlerine de kiracı katlanacaktır.)

Kira ilişkisinin hangi sebeple sona erdiğine bakılmaksızın kiracı kiralananı teslim aldığı anki haliyle geri vermekle yükümlüdür. Kullanım sebebiyle oluşmuş doğal eskimeler ve bozulmalardan kiracının bir sorumluluğu olmayacaktır. (Örn. Konutun kiralanmasında kullanıma bağlı olarak mutfak dolaplarının vidalarının gevşemesi.) Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı olarak kullanmasından dolayı doğacak zararları ödemesinden başkaca bir tazminat kalemini kira sözleşmesine ekleyemeyecektir.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesinin feshi kanunda da belirtilmiş olan birtakım sebeplere dayanmaktadır. Bu sebepler aşağıda sırasıyla belirtilmiştir:

Olağan Fesih:

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar daha uzun bir fesih süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmamışsa, yasal fesih dönemlerine ve feshin bildirimi için sürelere uyarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Bu dönem ve sürelere uyulmazsa fesih bildirimi bir dahaki fesih döneminden itibaren geçerli olacaktır. Taşınır ve taşınmaz yapı kiralarında aksine bir hüküm veya yerel adet hali yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık kira sözleşmesinin feshi süresine uyularak sözleşme feshedilebilecektir. On yılı geçmiş konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yukarıda açıklanan biçimde genel hükümlere uygun olarak kira sözleşmesi kiracı veya kiraya veren tarafından yazılı bir bildirimle feshedilebilecektir.
• Taşınır kiralarında kira sözleşmesi üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle taraflarca her zaman feshedilebilecektir. Mesleki faaliyet gereği verilen ve kiracının özel amaçla kullandığı malın kiracısı üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden fesih bildirimi, yaparak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden on beş gün önce yazılı bildirimde bulunursa sözleşme feshedilecektir. Bu bildirim yapılmıyorsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren burada sözleşmenin süresinin bittiğini belirterek kira sözleşmesini feshedemeyecektir. On yıl uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitmesinden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Olağanüstü Fesih:

• Taraflar için kira ilişkisi artık çekilmez bir hale gelmişse, bu sözleşme ilişkisinin bitimine neden olan sebeplerle birlikte yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşme her an feshedilebilir.
• Kiracının iflas etmesi halinde muaccel olacak kira bedelleri için güvence isteyen kiraya verene kiracı tarafından güvence verilmezse kiraya verenin bildirim süresine uyulmaksızın derhal fesih hakkı saklı olacaktır.
• Kiracı ölmüşse mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için kira sözleşmesini feshedebilirler.
• Türk Borçlar Kanunu madde 315 uyarınca kiracı, kiraya veren kiralanan şeyi teslim ettikten sonra ödenme zamanı gelmiş kira bedelini ve diğer giderleri zamanında ödemezse kiracı temerrüde düşecektir. Kiraya veren kiracıya ifada bulunması için yazılı bir süre vererek kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir. Bu süre en az on gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gün olacaktır. Yazılı bildirimin kiracıya yapılmasını izleyen günden itibaren süre işlemeye başlayacaktır.
• Türk Borçlar Kanunu madde 316 uyarınca özenle kullanım ve aynı taşınmaz içerisinde yaşanan komşulara saygı gösterme borcu ihlal edildiğinde kiraya veren yine en az otuz gün süre vererek taşınmaz ile ilgili aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu aykırılığın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshedeceğine ilişkin yazılı bir ihtarda bulunabilir. Diğer kira ilişkilerinde otuz güne benzer bir süre verilmeksizin kira sözleşmesi derhal feshedilebilecektir. Kiracı kiralanan konut veya işyerine kasten ağır bir biçimde zarar veriyorsa ve verilen sürenin yararsız olacağı durumun genelinden anlaşılıyorsa veya kiracının davranışı kiraya veren, aynı taşınmazda oturan diğer kişiler ve komşular için artık çekilmez bir boyuta gelmişse kiraya veren derhal fesih hakkını kullanarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Konut veya Çatılı İşyerlerinde Dava Yoluyla Kullanılması:

• Kiralananın kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanması zorunluysa; kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı bir biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kiralanan kullanılması mümkün değilse belirli süreli sözleşmeler için belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler için genel hükümlere uygun bir biçimde fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak bir ay içerisinde dava açılarak sözleşme ilişkisi sona erdirilebilecektir.
• Kiralananı sonradan edinmiş malikin; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanması zorunluysa malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bir bildirim yaparak, kira ilişkisini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir. Sona erdirme hakkı yeni malik tarafından kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile de kullanılabilir.
• Kiracı kiralananı yazılı olarak belirlenmiş boşaltma tarihinde boşaltmamışsa, kiraya veren boşaltma tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra dairelerine başvurabilecek veya dava açabilecektir.
• Kiracı bir yıllık kira sözleşmesinde aynı yıl içinde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş ve kendisine iki kere haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde, dava açarak kira ilişkisini sona erdirebilecektir.

Yukarıda konu ile ilgili olarak kira sözleşmesinin feshi konusu genel bir çerçeveyle açıklanmıştır. Kira sözleşmesinin kurulması, ifası ve feshi hususu oldukça önemli ve hukuki danışmanlık alınması gereken başlıca konulardan biridir. Daha fazla bilgi ve danışmanlık için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.