Düzenleme ortaklık payı da kamu hukuku konuları içerisinde düzenlenen bir idare hukuku alanıdır. Bu ilişkide yine taraflardan bir tanesi devlet tüzel kişiliği bir tanesi ise vatandaşlardır. Düzenleme ortaklık payında devlet tüzel kişiliğini belediyeler veya valilikler temsil etmektedir.
Düzenleme ortaklık payı 3194 Sayılı İmar Kanunun 18.maddesinde açıklanmıştır. Bu maddeyi kısaca açıklamak gerekirse; bir bölgede yapılacak düzenleme esnasında imar planları uygulanırken vatandaşa ait bir tarla var ise bu tarlaya devlet tarafından arsa vasfı kazandırılır ve bu işlem üzerinden devlet ilgili arsaya belli bir yüzde üzerinden ücretsiz olarak ortak olur. Belli bir kişinin mülkiyetinde bulunan bu arsa artık kamu hizmetine tahsis edilmiş sayılır.
Ancak kanun ikinci fıkrasında bu değişikliğe bir sınırlama getirmiştir. Düzenleme ortaklık payında ilgili kişiden alınacak ortaklık pay oranı düzenlenmeden önceki yüzölçümünün %45’ini geçemez.
İmar kanununa dayanarak belediyeler tarafından yapılan bu işler genellikle kişiler tarafında pek çok haksızlık çıkardığı görülür. İmar uygulamalarına maruz kalan kişilerin haklarını tam olarak öğrenebilmesi için mutlaka uzman bir idare hukuku avukatından danışmanlık alması gerekir. Gerektiği takdirde dava takip hizmeti alması da kişinin menfaat kaybına uğramasını engellemiş olabilir.
Düzenleme ortaklık payı uygulamasında Anayasa’da belirtilen kişilerin mülkiyet hakkı ve devletin kamu yararının hangisinin üstün tutulması gerektiği bir tartışma konusudur. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu vermiş olduğu kararda düzenleme ortaklık payı müessesesini hukuka uygun bulmuştur. [1]
Düzenleme ortaklık payı
Düzenleme ortaklık payı uygulaması kamu hukuku uygulamaları içerisinde yer alır. Bir bölgede vatandaşların ihtiyaç duyduğu kamusal ve ortak alanları inşa edebilmek için bu uygulamaya gidilir. Düzenleme ortaklık payı oluşturacak alanı ilgili devlet kurumu kamu yararı doğrultusunda pek çok farklı alana dönüştürebilir. Bu dönüşüme örnek vermek gerekirse yol, otoyol, park, köprü, otopark, hastane, çocuk parkı, millet parkı, okul gibi kamu hizmeti verecek alanlar ve binalardır.
Bu uygulamada kamu yararı vatandaşın mülkiyet hakkından üstün tutulur. Devlet tarlanın vasfını değiştirmek karşılığında belli bir oran üzerinden ki bu oran %45’i geçemez ilgili taşınmaza ortak olur.
Kamu hukuku içerisinde devletin ve kamunun yararı çoğu zaman vatandaşların bireysel yararlarından üstün tutulur. Uygulamalar buna göre düzenlenir. Ancak ilgili kişinin de hakları tamamen yok edilmez. Örnek vermek gerekirse kamulaştırma yapılacak alanlarda da o alan için bir bedel mülk sahibine ödenir.
Düzenleme ortaklık payı amaç bakımından kamuyu üstün tutması yönüyle doğru gibi gelebilir. Ancak uygulama esnasında uygun olmayan parsellere de bu uygulama yapılmaktadır. Bazı alanlarda farklı oranlar uygulanırken bazı alanlardan ise hiç kesinti yapılmaz. Uygulamada ortaya çıkan bu farklılık kişilerin Anayasa ile güvence altına alınan birtakım hak ve menfaatlerini ihlal etmekte ve hukuka aykırı uygulamalar gündeme gelmektedir.
Düzenleme ortaklık payı oranı nedir
Düzenleme ortaklık payı kesintisi kamu yararı amacıyla bir arazinin vasfı değiştirileceği zaman gündeme gelir. Devlet kurumları arazi üzerinde bir parselleme işlemi yapar ve bu işlemden sonra ortaya bir ortaklık payı oranı çıkar. İmar Kanunu madde 18’de bu ortaklık oranının sınırı belli edilmiştir. Buna göre idare ancak düzenleme öncesi yüz ölçümü oranı üzerinden en fazla %45 ortak olabilir. %45 oran şu an güncel olarak mevzuatta ve yürürlükte bulunan orandır.
Düzenleme ortaklık payı belirlenirken bir bütün olan taşınmaz birden fazla parsele ayrılır. Bir taşınmaz üzerinde bulunan her bir farklı parsel ise tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilir. Belediyeler tarafından yapılan bu işleme idare hukukunda ifraz adı verilir.
İfraz işlemi ve parsellerin birbirinden ayrılması kural olarak mülk sahiplerinin talepleri doğrultusunda yapılır. Ancak devlet gerekli gördüğü durumlarda bu kararı resen alabilir. Devlet bu uygulamaları yürürlüğe koyabilmek için taşınmaz maliklerinden izin almaz. Bu uygulamanın tam tersine birbirinden bağımsız olan parseller mevcut haliyle düzenleme amacına uygun değilse, parsellerin birleştirilmesi ve tek bir parsel altında toplanması da mümkündür. Buna ise birleştirme yani tevhit ismi verilir.
Düzenleme ortaklık payı davası
Düzenleme ortaklık payı hukuka aykırı şekilde kesilmişse bu durumda idare hukuku davaları arasından iptal davası açılabilir. İptal davaları idarenin yapmış olduğu hatalı işlemlere karşı açılır. İptal davası açabilmek için idare tarafından yapılan idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarından birine aykırılık teşkil etmesi gerekir. Bu durumda yapılan işlem usul ve yasaya yani hukuka aykırı kabul edilir.
Düzenleme ortaklık payı işleminde de yaşanan en büyük hukuka aykırılık her parselden aynı oranda düzenleme ortaklık payı alınamamasıdır. Bu durum Anayasa ile güvence altına alınmış eşitlik ilkesine aykırılık teşkil eder ve kişiler bu ihlalden yararlanmak için idareye karşı iptal davası açabilirler.
İdare hukukunda görevli mahkemeler idare mahkemeleridir. Bazı hallerde ilk derece mahkemesi olarak Danıştay görevli olsa da ana kural idare mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise bu bir taşınmaz davası olduğu için taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Taşınmazlar konusunda yetki kesin yetki olup taraflar aralarında anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamazlar.
Düzenleme ortaklık payında dava açabilme yetkisi olan kişiler parselleme işleminin yapıldığı taşınmazın maliki olanlardır. Tapuda malik olmayan kişiler bu davada taraf olamazlar. Tapuda tescili bulunmayan fakat taşınmazla ilişkili kimseler gerçekten malik iseler öncelikler tapuda kendilerini tescil ettirmeliler. Aksi halde kaydı olmayanların bu davayı açmak için kanunen herhangi bir yetkileri bulunamaz.
İmar kanunu madde 18 uygulaması
Halk arasında imar hukukunda 18 uygulaması olarak bilinen işlem hukuk düzeninde düzenleme ortaklık payının kesilmesidir. Devlet kamu yararı amacıyla herhangi bir bölgede birbirinden bağımsız olan parselleri bir araya getirirse ya da mevcut birleşik haliyle kullanıma uygun değilse her bir parseli ayırarak bu araziyi kamulaştırmaya uygun hale getirir.
Düzenleme ortaklık payı işlemi sırasında da uygulanan bu parselleme işlemi taşınmazda malik olan kişinin rızası alınmadan yapılır. Tarla vasfında bulunan araziler parselleme işlemi ile arsa vasfına getirilir. Sonrasında ise %45’i geçmeyecek şekilde bir düzenleme ortaklık payı belirlenir.
Düzenleme ortaklık payı idare hukuku alanında geniş bilgiler ve teknik ayrıntılar gerektiren bir konudur. Genellikle bu işlem yapılırken idarenin keyfi davrandığı görülür. İdare bu keyfi davranışı ile taşınmazlar üzerinde malik olan kişilerin birtakım haklarını ihlal eder. Bu hak ihlali de hukuka uygun olmayan sonuçlar doğurur. Bu durumda bir hak kaybı yaşamamak adına idare hukuku alanında uzmanlaşmış hukuk ofislerinden ve avukatlardan yardım almak doğru olacaktır.
Devletin üç kuvvetlerinden birisi olan bağımsız ve tarafsız mahkemeler taraflardan birisi devlet olsa da doğru esas ve usul ile dava açılması halinde ilgili kişilerin haklarını korur. İdare hukuku alanında da idare mahkemelerinden çıkan kararlar temyiz yolu ile Danıştay’a götürülebilir. Danıştay’ın düzenleme ortaklık payı işlemleri konusunda vermiş olduğu birbirinden farklı kararları mevcuttur.
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/18103 E. 2012/334 K. Sayılı Kararı düzenleme ortaklık payı düşülerek kamulaştırma bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur.
