Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gayrimenkul Hukuku / Yazan

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen ve halk arasında oldukça yaygın kullanımı olan bir sözleşme türüdür. Arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmekle, yüklenicinin ya da diğer adıyla müteahhidin ise bu arsa payı karşısında iş sahibine inşa ettiği yapıdan; belirli bazı bağımsız bölümleri teslimi üstlendiği bu sözleşmeye kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar birbirlerine karşılıklı edimler yerine getirme sözü vermektedir. Bunlardan iş yani arsa sahibinin görevi arsa payını devretmektir. Yüklenici müteahhit ise noterde resmi şekle tabi olarak yapılmış olan sözleşme uyarınca bağımsız bölümü belirlenen şartlara ve oturuma uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Uyuşmazlıkların Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesine rağmen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu kanunda adı geçmeyen isimsiz atipik sözleşmeler arasında sayılan bir sözleşmedir. Kişilerin boş arsalarını değerlendirmek ya da üzerinde eski binaların bulunduğu arsalarını bağımsız daireler alabilme karşılığında yüklenici müteahhide devretmeleri ile gerçekleşen kat karşılığı inşaat, belli başlı bazı unsurlarına dikkat edilmesi gereken bir sözleşme türüdür. Hukuki niteliği itibariyle eser sözleşmesi olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma tipli ve iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu özelliğinden de anlaşılacağı üzere arsa sahibinin de yüklenicinin de bir edim ifa borcu bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır, Şekil Şartları Nelerdir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı olarak resmi bir merci önünde yapılması gereken ve bu şekilde yapılmadığı takdirde geçersizlik yaptırımına tabi olan bir sözleşme türüdür. Resmi şekil şartına bağlı sözleşmelerin geçerli olabilmeleri için resmi makam yani noter önünde yapılması gerekmektedir. Bu resmi makamlar uygulamada noterler veya tapu müdürleri olarak karşımıza çıkmaktadırlar. Bu sebeple, bahsi geçen sözleşmenin noter önünde yapılmaması durumunda hukuki işlem geçersiz olacak ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca ifaların geri istenebilir hale gelmesi söz konusu olacaktır.

Yüklenici ile arsa sahibinin arasında resmi geçerlilik şartı şeklinde düzenlenmemiş olan bir sözleşme daha yapılabilmektedir. Bu sözleşme tarafların resmi şekle bağlı olmadan aralarında yapabilecekleri bir anlaşmadır. Sözleşme ile müteahhit, arsa sahibine yapacağı bağımsız bölümleri satacağına ilişkin bir borç altına girebilir. Bu şekildeki sözleşmenin geçerliliği yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliğine bağlı olarak öne sürülmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı yerine getirilmeksizin yapılması halinde geçersizlik yaptırımına tabi olacaktır. Türk Borçlar Kanunu m.11/2 uyarınca şekil şartı, sözleşmelerin geçerlilik unsurudur. Ancak bazı haller yerleşik içtihatlarca benimsenmiş olup şekil şartına uyulmamasına rağmen geçerliliğini yitirmemesiyle dikkat çekmektedir. Bu durumlarda dürüstlük kuralı çiğnenmemek adına, sözleşmenin geçersizliği göz ardı edilmekte ve sözleşme; geçerli bir sözleşmenin sonuçlarını doğurmaktadır. Edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesi gözetilerek sonuçlarına katlanılması sağlanır. Bu durumun en tipik ve genel örneği ise müteahhidin yapının tüm inşasını bitirmiş olduktan sonra iskan izni için başvuru yaptığı sırada arsa sahibinin sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi halidir. Bu durumda Türk Medeni Kanunu m.2 uyarınca düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmektedir. Hak iddiasının kötü niyetle yapılmasının önüne geçen bu uygulama Yargıtay’ın yerleşik içtihatları arasındadır.

Müteahhidin arsa sahibi ile anlaşarak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı üstlendiği ve bu bölümlerin devrinin talebi hakkının kendisinde bulunduğu durumlar için de arsa sahibinin bu aşamada müteahhide ya da üçüncü kişilere karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizliğine ilişkin bir savunmada bulunamayacaktır. Kısaca toparlamak gerekirse; aslen resmi şekil şartına bağlı olarak yapılması gereken kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliği; dürüstlük kuralının gerektirdiklerine ve somut olayın özelliklerine bakılarak değerlendirilmeye tabi tutulacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin ve Arsa Sahibinin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhide ve arsa sahibine belli edimleri ifa etme borcu yüklemektir. Bu borçlardan müteahhidin borçları şu şekilde sayılabilir:

  • Sadakat ve Özen

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine verilen vekaleti ve görevi, işin gereklerine ve kendisine duyulan güvene uygun şekilde yerine getirmekle yükümlüdür. Sözleşme gereğince kullanılacak olan malzemelerin aksi kararlaştırılmadığı müddetçe en az orta kalitede olması, bu malzemelerin koruma ve muhafazası, sır saklama yükümlülüğü gibi edimler müteahhidin sadakat ve özen borcu kapsamında yerine getirmesi beklenen davranışlardır.

  • İşi Bizzat İfa

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca yüklenicinin bizzat ifası zorunlu kılındı ise; aksi hali yani işi alt yükleniciye yaptırması halinde borca aykırılık söz konusu olacaktır. Bu durumda müteahhitten tazminat isteme hakkı doğacak olan arsa sahibinin bu hakkı kullanması durumu ortaya çıkacaktır. Bu şekilde bir hüküm bulunmaması halinde ise işin niteliği ve gerektirdiği ölçüde alt yüklenicilerden faydalanılabileceği açıktır. Teknik şartname uyarınca gerekleri yerine getirilmiş bir inşaatın teslimi şartı bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhidin bizzat ifası şartı konulmuşsa, bu şarta uygun olarak yüklenicinin binayı bizzat yapması gerekmektedir.

  • Araç ve Gereç Sağlama

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükümlülük altına girdiği inşaatı yapabilmesi için gerekli olan teknik araçları ve yapı malzemelerini, bu inşaatın yapımında çalışacak işçi ve kalifiye elemanları sağlamak ve bulundurmakla yükümlüdür. Bunun yanı sıra yan yükümlülüklerden olan arsa sahibine inşaat yapım süresinde oturacağı evi sağlamak ve kirasını karşılamak da yüklenici yükümlülüklerinden sayılmaktadır.

Müteahhide yüklenen bu yükümlülükler arsa sahibi için tek başlarına sözleşmeden dönme imkanı tanımasa bile bu yükümlülüklerin gereğine göre yerine getirilmemesi halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin maddi tazminat sorumluluğunu meydana getirecektir. Bu edimlerin asli borçlar olarak kararlaştırılmış olması ve sözleşmenin unsuru olarak belirlenmiş olması durumunda ise borca aykırılık oluşturduğu durumda pek tabii sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı arsa sahibine tanınmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından çıkacak hukuki ihtilaflara bakmakla görevli mahkeme görevli mahkeme asliye hukuku mahkemeleri iken, yetkili mahkeme ise arsanın kayıtlı olduğu yer asliye hukuk mahkemeleri olarak düzenlenmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin K:1999/115 sayılı kararında yüklenicinin sorumluluğu ile ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu meydana getirilecek yapının bir eser sözleşmesi niteliği taşıdığını bu sebeple de müteahhidin işi bizzat yerine getirmesinin zorunlu olduğu; ayrıca sadakat ve özen borcunun gereklerine uygun şekilde işi ifa etmesi gerektiğine hükmolunmuştur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 1996/1261 karar sayılı kararında ise davalı müteahhidin ruhsatsız ve projesi olmaksızın inşaata başladığı tespit edilmiş olup tespit raporu sonucunda işin vaat edilen sürede bitirilmesinin mümkün olmadığı görülmüştür. Bu sebeplere dayanarak sözleşmeyi fesheden arsa sahibinin talebi haklı bulunmuştur.

Yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1993/1196 sayılı kararında; aksi kararlaştırılmadıkça inşaat ruhsatını alma sorumluluğunun arsa sahibinin yükümlülükleri arasında olduğunu ve bu ifanın yerine getirilmemiş olması durumunun yükleniciden inşaata başlamasını isteme hakkına engel olacağı belirtilmiştir.