Ortaklığın giderilmesi davası, izale-i şüyu davası olarak da bilinen bir gayrimenkul davası türüdür. Bu dava ile davacı, birden fazla paydaşı olan mülkiyet hakkında ferdi mülkiyet talebinde bulunmaktadır. Sonuç olarak ortaklığın giderilmesi davası nedir sorusunun cevabı, mülk üzerindeki tüm paydaşların haklarının eşit şekilde korunması suretiyle mülk sahibi kişinin paylı mülkiyetten ferdi mülkiyete geçiş amacıyla açtığı dava şeklindedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Konusu Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası nedir sorusundan da anlaşılacağı üzere mülkiyet üzerindeki ortaklığa son verilecek olan mülkiyet;
- Paylı mülkiyet
- Elbirliği mülkiyeti şeklinde olabilir.
Aynı şekilde ortaklığın giderilmesi davası açılacak olan mülkiyet;
- Taşınır mülkiyet
- Taşınmaz mülkiyet şeklinde olabilmekte, her iki mülkiyet türü de ortaklığın giderilmesi davası konusu olabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Tarafları
Ortaklığın giderilmesi davası, dava konusu gayrimenkulde pay sahibi olan tüm ortaklara karşı açılmaktadır. Burada davacı taraf gayrimenkule ortak olan herhangi bir paydaş olabilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası yani izale-i şüyu davasının açılabilmesi ve yürütülebilmesi için bazı şartlar bulunur. Bunlar:
- Dava öncesinde paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi konusunda tarafların kendi arasında anlaşmaya varamamış olması
- Davanın tek bir paydaşa değil, tüm paydaşlara karşı açılmış olması. Bu şart bakımından tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davası sürecinde yer alması gerekmektedir. Bütün hissedarlar davaya dahil edilmeden paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi sonuçlandırılamamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Esnasında Taraflardan Birinin Ölümü
Ortaklığın giderilmesi davası esnasında dava konusu gayrimenkulde hisse sahibi bir paydaşın ölmesi halinde nasıl bir yol izleneceği merak edilen sorulardandır. Buna göre, izale-i şüyu davası esnasında bir ortağın vefatı halinde ilgili kişinin mirasçılık belgesinde yer alan tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi mümkün olmaktadır. Bir paydaşın vefatı halinde dava sekteye uğramayacak, ancak tüm ortakların mirasçı da olsa davaya dahil edilmesi gerekecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açan Taraf Davadan Vazgeçerse Ne Olur?
Ortaklığın giderilmesi davası, dava niteliği sebebiyle çok taraflı bir dava türüdür. İzale-i şüyu davasının sonuçlanmasının ardından mülkiyet üzerinde pay sahibi olan tüm ortaklar bakımından benzer sonuçlar doğmaktadır. Dava konusu mülkiyet için ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi ve sonuç doğurması için mülkiyetin tüm paydaşlarının ilgili davayı açması gerekmemektedir. Tek dava başvurusu takibin başlaması için yeterlidir.
Ortaklığın giderilmesi davası açan bir paydaşın davadan vazgeçmesi halinde ne olur sorusunun cevabına da dava tarafları başlığı altında değinilmesi yerinde olacaktır. Buna göre, izale-i şüyu davası açan taraf yargılama esnasında davadan vazgeçse dahi, davalı paydaşlardan herhangi birinin mahkemeye bildirim yapmak suretiyle ortaklığın giderilmesi davası takibini yapması mümkündür.
Paylı Mülkiyet Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
-
Aynen taksim suretiyle paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davası sonuçlandırma yöntemlerinden olan aynen taksim yolunda, dava konusu mülkiyet diğer şartlar sağlandığı takdirde eşit şekilde paydaşlar arasında bölünmektedir. Bu yöntemde bireysel mülkiyet sonucu, hissedarlar arasında bölme yoluyla sağlanmaktadır.
-
Satış suretiyle paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış yapılması suretiyle de sonuçlanabilen bu yöntemde de dava konusu taşınır veya taşınmaz mülkiyetin icra yoluyla satışı gerçekleştirilmektedir. Satış sonrası elde edilen bedelin paydaşlar arasında bölüştürülmesi suretiyle gerçekleştirilen bu duruma satış suretiyle paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi adı verilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası bakımından yetkili mahkeme dava konusu gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. Paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi için görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Bu konu ile uygulamada nasıl karşılaşılacağına bir örnek vermek gerekirse; taşınmazın İstanbul/Kartal’da bulunması halinde ortaklığın giderilmesi davası bakımından yetkili ve görevli mahkeme Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Harç ve Gider Masrafları Kim Tarafından Karşılanır?
Ortaklığın giderilmesi davası tüm tarafların sürece ortak dahil olduğu bir dava türüdür. Bu sebeple diğer davalardan farklı olarak izale-i şüyu davasında harç ve giderlerin tek bir tarafa yüklenmesi söz konusu değildir. Ortaklığın giderilmesi davası sürecinin bir kazananı veya kaybedeni yoktur. Herkesin aynı oranda etkilendiği bu dava türünde harç ve giderler dava sonunda ortakların hisseleri oranında taraflarca ortak olarak ödenir. Ancak paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi amacıyla dava açan tarafın dava sürecinin başındaki masrafları tek başına karşıladığı görülmektedir. Bu masraflar mahkemenin sonuçlanmasının ardından diğer taraflara yükletilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer sorusunun cevabı ortaklığın giderilmesi davası niteliğine ve paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi usulüne göre değişiklik göstermektedir. Ancak uygulamadaki genel sonuca bakıldığında izale-i şüyu davalarının genellikle 1 yıl içinde sonuçlandığı görülmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci
- Ortaklığın giderilmesi davası esnasında yalnızca bir tarafın aynen taksim usulünü talep etmesi bu yolun seçilmesi için yeterlidir.
- Bu yolun talep edilmesinin ardından hakim aynen taksim usulünün ilgili gayrimenkul için uygun olup olmadığını araştırır.
- Yapılan araştırma; gayrimenkulün pay sayısı ve paydaş sayısı, yüzölçümü, tarım arazisi niteliği, imar mevzuatı hükümlerinin aynen taksime uygunluğu vs. üzerinedir.
- Söz konusu taşınmazın aynen taksim usulünün tercih edilmesi ile değer kaybına uğrayacağının tespit edilmesi halinde bu yola başvurulmayacaktır.
- Paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi usullerinde hissedarların rızası olmaksızın kural olarak mülkiyetin bir bölümünün taksim edilip kalan kısmının paylı kalması yoluna gidilmemektedir.
- Aynen taksim usulünde bölünen parçaların eşit olmaması halinde denkleştirme yöntemi uygulanmaktadır. Bu denkleştirme de eksikliğin ivaz ile karşılanması ile sağlanmaktadır.
- Hakim aynen taksim yolunda re’sen belli taşınmazları kendi iradesiyle paydaşlar arasında dağıtamaz. Bu durumun istisnası taraflar arasında bu duruma ilişkin bir anlaşma olmasıdır.
- Ortaklığın giderilmesi davası sürecinde dikkat edilmesi gereken diğer bir konu da aynen taksim usulünün paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi için şart olduğu hallerdir. Buna göre, dava konusu mal kat mülkiyeti kurulmasına haiz ise, bu mülkiyetlerde aynen taksim usulünün uygulanması şarttır. Bu nitelikteki mülkiyetlere ilişkin satış suretiyle paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi usulü uygulanmaz.
Satış suretiyle paylı mülkiyet ortaklığın giderilmesi şartları
- Ortaklığın giderilmesi davası sürecinde ilk tercih olan aynen taksim usulünün mümkün olmadığı hallerde satış yapılmak suretiyle ortaklığın giderildiği görülmektedir.
- Satışa konu malın satım işlemleri icra dairesi veya satış memurluğu marifetiyle gerçekleştirilir. Satış bakımından mahkeme yetkili değildir.
- Satış usulü açık arttırmadır.
- Satışın ortaklar arasında yapılması konusunda ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış anlaşması yapılırsa satış işlemi yalnızca ortaklar arasında gerçekleşir. Açık arttırma yoluna başvurulmaz. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış yolunun seçilmesi için taraflar arası oybirliği şartı bulunur.
- Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davası sırasında ilgili mülkiyette herhangi bir muhdesatın var olup olmadığı da belirleyici bir unsurdur. Muhdesat; mülkiyet üzerinde yer alan ağaç, bina, yapı vb. bütünleyici parçalara verilen genel isimdir.
- İlgili muhdesatın belli paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh bulunması halinde ve ortakların tamamının bunu onaylaması halinde, muhdesatın mülkiyet değerini artırıp artırmadığı araştırılmaktadır.
- Muhdesat değer tespiti için ortaklığın giderilmesi davası esnasında mülkiyet arzı ve muhdesatı değeri ayrı ayrı belirlenmektedir. Belirlenen değerlerin arz ve muhdesata tekabül eden oranları yüzdelik olarak tespit edilmektedir.
- Ortaklığın giderilmesi davası satış sürecinin ardından muhdesata ilişkin kısım muhdesat sahiplerine, kalan kısım da payları oranında paydaşlara belirlenen yüzdeler ışığında paylaştırılmaktadır. Böylece ferdi mülkiyet sahipliği süreci sonuçlanmış olacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davası pek çok tarafın olduğu, uzlaşma şartlarının bulunduğu ve kendine has prosedürleri bulunan bir dava türüdür. Bu sebeple izale-i şüyu davası açmak isteyen kişilerin iyi bir gayrimenkul avukatı ile çalışması ve profesyonel yardım alması sürecin doğru yönetimi için son derece önemlidir.
